楼面地价计算方法是怎样的，什么是楼面地价怎么计算

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楼面价的基本计算公式：楼面价=地价总建筑面积；(总建筑面积=用地面积容积率)。这是最公平的算法，最基本的公式，用总地价除以总建筑面积，将购地成本分摊到每个平方，就是“楼面地价”。

楼面价与容积率的关系楼面价又称单位建筑面积价格，是指单位建筑面积的平均土地价格。具体是指在某一时点按商业、住宅、工业等用途评估的具有一定使用年限的建设用地使用权平均价格，以及市、县级以上人民政府公布的国有土地使用权平均价格。

楼面价的计算公式为楼面价=总地价规划建筑面积，即价值除以土地单价和规划容积率。其中，规划建筑面积等于价值乘以土地面积和容积率。

根据楼面价的计算公式，楼面价与容积率的关系是负相关的，也就是说，如果容积率增加，楼面价就会降低，如果容积率降低，楼面价就会升高。正因为如此，楼面价比土地单价更能说明地价的高低，也是购房者判断容积率的重要指标。

规定容积率又称建筑面积毛密度，是指居住区总建筑面积与土地面积的比值。对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋中的比重，而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。好的居住区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过3，绿地不低于30%。但是由于土地成本的限制，并不是所有的项目都能做。

容积率：总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)占项目总用地面积的比例。

建筑面积一般按《建筑工程建筑面积计算规范》 (GB/T50353-2013)的规定计算；存在以下特殊情况。

1.建筑底层架空用于通行、公共停车、布置绿化小品、居民休闲及配套设施等公共用途的，架空层高应在2.8m至3.6m之间，其建筑面积不计入容积率。

2.楼顶有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构(设备管线)转换层、地面车库、杂物间等。层高2.2m及以上时，建筑面积计入容积率；层高不足2.2m的，按1/2计入容积率。

3.建筑物的阳台，无论是凹阳台、悬挑阳台、封闭阳台还是不封闭阳台，均按其水平投影面积的一半计算。各类阳台进深超过1.8m时，所有阳台按全部面积计入容积率。

4、半地下室凡屋顶标高超过室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地面建筑面积的计算值；不足1.0米的，不计入容积率。

5.建筑室外地坪标高不一致时，以周围最近的城市道路标高为准，室外地坪加0.2m，再按上述规定核定。

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