楼盘售价一般是拿地价的几倍，开发商拿地价和楼盘价的关系

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几年前，新楼盘的楼面价和售价相差几万甚至上万元。现在这种现象逐渐改变了。随着城市楼市回归理性，市区近期开盘的楼盘定价也更加理性，与开发商拿地时的楼面价相比差距已经大大缩小。

楼盘售价与开发商拿地时的楼面价差距大幅缩小

二级市场回归理性

今年下半年以来，市区很多楼盘陆续开盘，一直卖得不错。其中，各大地产项目相对合理的定价是取得良好销售成绩的主要原因之一。

温州商品房网上销售系统显示，今年下半年开盘的住宅有10余个，如滨江九里、海景一号、温州大公馆、金域传奇、上海公馆等。形成了近年来罕见的开闸潮。除了海景一号和温州公馆位于鹿城区核心区域外，其余均位于新兴板块，每平方米销售均价不足2万元。其中，位于经济技术开发区滨海园区的温州碧桂园，均价7000元/？左和右。相比前几年每平米两三万，甚至四五万的价格，已经逐渐回归理性。

同时，经过几年的楼市调整，近两年的土地市场也不再像前几年那样疯狂。这两年城市卖地大多是以开发商底价或者略高于底价来做的，很多开发商之间对土地的竞争比较少。尤其是今年以来，市区土地市场只有一家开发商签约直接拿地。前几年频繁出现的“地王”，现在更难见到了。

个别项目售价和楼面价没有区别。

那么，开发商拿地时，楼盘的售价相对于楼面价是如何变化的？记者从温州公共资源交易中心和温州商品房网上销售系统了解到相关数据，并进行计算，得出了几个楼盘的销售均价和楼面价。发现近几年楼盘平均售价与拿地楼面价的差距大大缩小。发现2009年左右，两者相差大多在15000元/？以上，甚至有几个差价超过2万元/？房地产。而今年开盘的楼盘，两者相差基本在15000元/？以下，而且大部分都在10000元/？内(下表)。中间有些楼盘在市场高峰期拿地，却遇到了市场低迷，导致这些明星楼盘的售价和拿地时的地价几乎没有差别，形成了温州楼市的独特景象。

此外，2009年前后开盘的楼盘基本都位于鹿城区，新兴板块只有少数位于黄育和龙湾中心区的楼盘。现在，各大新兴板块楼盘遍地开花，鹿城区不再占优。最近金域传奇均价17850元/？左右，而2009年左右，黄育板块的几个楼盘开盘均价是25000元/？差不多，和楼面价差不大。

值得一提的是，近年来，很多城市综合体地块，如万象城、立体城等，由于政府投资，以较低的价格成交，这在前几年的楼市中较为少见。他们的住宅价格与被收购时的楼面价相差甚远，但这些项目大多需要建设不同规模的写字楼和自持商业区，应该与纯住宅区别对待。

开发商的利润空间逐渐被挤压。

对于房价与房价差距缩小的原因和影响，温州智悦房地产营销机构总经理徐小庆深有体会

同时，现在土地出让时，通常会规定开工时间和竣工时间，开发商很难预测未来市场，这使得他们不得不缩短开发周期，追求销售速度。开发商在楼市看涨时，往往会采取减缓开发周期的做法，以相对较低的价格拿地，再以较高的价格卖出，从而形成较大的利润空间。

现在开发商在产品上必须追求品质和包装，在销售上“短平快”来换取销量，以便尽快回笼资金。相对来说，利润已经大大降低了。目前虽然有部分楼盘面临亏损，但在这种情况下，即使去掉建设成本、财务成本、税收，大部分楼盘还是有一定的利润空间的。

面对新的市场形势，准现房的出现和新兴板块的配套建设需求，房地产项目的开发将考验开发商的资金、专业和资源，这将使开发商不得不进行整合。抱团开发、地产大鳄现象会增多，会建立鲜明的开发模式。

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