楼面地价是指什么意思，平均楼面地价是什么意思

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楼面价是指开发商将上市房地产开发项目的土地价值，按照该楼盘所需建筑面积折算成一定价格后对外转让的价格。这种转让价格不包括房地产的建筑成本，而只是土地价值体现在待建房地产建筑面积上的一种形式。计算公式为：土地成交总价除以总建筑面积。

“隐形”楼面价的本质楼面价的算法本来就有一个无可争议的基本公式，在没有分摊的情况下真的很直接。但目前的土地拍卖往往伴随着建设，在土地出让的同时设置特殊条件，比如要求开发商建设幼儿园、安置房、菜市场等。而这些建筑部分由政府回购。这些回购有的是有偿的，有的是无偿的。

由此，有人认为这种潜在的土地拍卖条件增加了开发商的开发成本，减少了可售住房面积。所以这些辅助建筑部分的建筑安装费用加到购地成本中，同时从总建筑面积中扣除辅助建筑面积。在这样的增加和减少之间，计算出来的所谓“隐形楼面价”或“分摊楼面价”会高于上述基本公式计算出来的“楼面价”。

隐形楼面价的两种算法：第一种算法是简单地以地价为标准，不加建设成本因素，将购地成本分摊到每平方可售面积，从而得出剔除分摊和建设部分后剩余可售部分的楼面价(土地成本)。

计算公式：楼面价=地价实用面积；实用面积=总建筑面积-分摊面积。

算法一的优点是准确反映了可售面积的土地成本，计算出的数据客观不变，计算公式中的参数都是定值，不受人为主观因素的干扰。但缺点是开发商在建设配套建筑时要付出的建筑安装成本没有完全体现出来。但建筑安装费用毕竟是开工建设后会产生的费用，不属于购地价款。更何况，有些土地拍卖后已经闲置多年，在土地刚刚拍卖建设之前，再加上尚未产生的成本是不合适的。比如换个思路，面粉的成本就是买面粉的钱。怎么能把买奶油的成本算进面粉里呢？

算法二：在地价中加入建筑安装费用。之所以这样计算，是因为开发企业在建设配建部分时已经支付了建筑安装费用，所以应把配建部分的建筑安装费用加到地价中，再据此计算剩余可售部分的楼面价。

计算公式：楼面地价=(地价配套部分建设成本)实用部分面积；建筑成本=建筑面积建筑成本。

第二种算法的优点是可以更直观的反映开发商买地需要付出的潜在成本，同时缺点也非常明显。其缺点是施工成本是一个变量，而不是一个客观公允的价值。不同的项目，不同的开发商，建设成本不同。因此，在计算过程中存在人为操纵计算结果的空间。比如建筑成本可以是1800元/、2600元/、3300元/，甚至为了抬高楼面价计算结果，可以每平米加五六千元随意计算，这都取决于计算者的主观意愿。一个任何人都可以装扮的数据，远远不属于客观公平公正的范畴。不仅参考价值不大，而且容易误导。

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