北京跌价最大的学区房，近期北京的学区房有哪些

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北京的学区房又疯了，每天卖10套几千万的学区房！

据媒体报道，在5月4日至5日中午的36个小时内，被北京众多家长称为“宇宙中心小学”的红庙小学对口小区丰惠苑，已经卖出了三套破旧的小学学区房，最高单价超过25万元/平方米。小长假期间，红庙小学学区房日成交量为8 ~ 10套。

家长疯狂抢房的背后，是北京持续推进优质教育资源均等化的大趋势。北京市一直通过集团化办学、学区制改革等方式扩大优质教育资源覆盖面，城六区采取界定“六年一学位”、实施“多校划片”等措施为“学区”降温。

从今年7月31日起，继北京其他区之后，北京西城区也开始实行多校划片。在此之前，西城是北京优质教育资源最后一个没有实行多校划片的区域。只要你买的房子在公办名校小学的对口区域，符合相关政策，不需要电脑派位就可以入学。7月31日起，全部采用多校划片、电脑派位的方式在学区或相邻学区入学。同样的地址，他们也需要运气才能进名校。于是，家长们赶在7月31日前在西城买房落户，疯狂抢学区房的情况出现了。

北京的学区房是一个一直流传的都市传说。三年前，北京通州一位家长在这里花1200万买了一套39平米的暗地下室，成交价超过30万/平米。

但是，刚开始的时候，这种行为未必不合理，甚至很不划算。学区房买了，孩子上学了，然后再卖，价格甚至可能会上涨。所以抢学区房的行为反而可以赚钱。但是随着教育资源均等化的改革，恐怕是因为恐慌才打错了算盘去抢学区房。

今年7月以后，名校被划入共享校区，以多校划片、电脑派位的方式在学区或相邻学区入学，必然导致原学区房价下降。下降的幅度可以根据下面的模型粗略估计。

比如一套1000万元的学区房，周边没有对口名校的房子价格是400万元，也就是学区房带来的价值是600万元。电脑派位后，入学概率为30%，相应的，学区价值变成60030%=180万元。如果房价变成400 180=580万元，房价就降了420万元。与此同时，原本对应其他普通学校的共享校区的房价也相应上涨。这意味着买了学区房再高价卖出的情况注定不会再出现。现在抢购的学区房肯定会降价销售，差价很大。

考虑到这6年父母占有1000万的成本，按每年3%计算，不计复利，也有180万。也就是为了孩子读书，现在买学区房的家长可能要掏600万的真金白银。

什么样的小学教育值得花钱？如果直接买房等着升值，600万可能是孩子30年的工资。或者，投资600万，孩子已经可以上私立学校了。更何况，再好的小学教育，由于孩子资质的差异，仍然存在很大的不确定性。

我们可以观察到一个“掉队”的现象。比如我们经常看到，在小学三四年级的时候，因为数学变得抽象，有的学生成绩突然下降；然后到了初二初三，随着代数和几何的引入，又一批跟不上了。在高中，身体抽象的程度增加了，另一组落后了

第二，一个城市学区的划分，往往是一墙之隔，一条街之隔，是两个不同的学区，对应的是一个示范名校和一个教学质量有天壤之别的“菜市场小学”。一街之隔的两个孩子要去不同的学校，这是教育资源分配中严重的不平等和不公平。

第三，更糟糕的是，学区房等教育资源的付费机制形成了门槛，导致事实上的劫贫济富。在原来的制度下，有钱的父母可以花几百万买一套学区房。几年后，他们可能会通过出售房产获利。这就意味着，只要家长能达到交五六百万美元的门槛，就能让孩子享受到更好的公共教育资源，不用交钱，还能从中获利。达不到这个门槛的，就要被拒之门外。公共教育的经费来源是国家税收负担，这意味着能满足经费门槛的富人掠夺不能满足的穷人。

第四，学区房也会消耗孩子的童年。我们的教育系统是一套复杂的连锁系统。每一次入学竞争都需要建立在之前胜利的基础上：想有一份好工作，就得上一所好大学；想上好大学，一定要上好高中。在此之前，要有一个好的初中，好的小学，甚至好的幼儿园。每次去好学校，都需要一场比赛。这样，社会的压力就沿着这个链套高效地传导到了童年。这是小学生负担难以减轻的根本原因。

并不是说教育系统不应该竞争。教育制度有筛选人才的功能，但幼儿低水平的竞争是低效的，因为在这个阶段，父母的压迫会掩盖孩子天赋的差距，但最终，会在高中阶段显露出来。然后，不如等作业难度大了，大了，再让孩子参加比赛。在此之前，让他们有一个快乐轻松的童年。

只有教育资源的均等化才能从根本上解决上述所有问题。

所以，十八届中央提出了教育。

2016年，教育部发布《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥，采取多校划片。这4年间，相关工作一直在稳步推进。

笔者曾提出：学区房溢价是教育资源均等化的最好指标。溢价越小，意味着教育资源越均衡。

将来，随着划分片区的完善，因为学区而产生的溢价会全部拉平。这很好理解，如果一个学龄儿童在北京任何一个地方电脑派位到名校的概率都是一样的，那么北京就不再存在学区房的概念。这时，孩子的童年会重新回到北京城。等到他们长大一些，竞争会公平地筛选他们，这将是所有人的解放。

作者为上海金融与法律研究院研究员

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