波兰产业升级，波兰工业园区

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仍在形成的需求租户

波兰的工业市场绝对是滚滚而来。从第一季度到第三季度，租赁面积总计250万平方米，其中三分之二包括新交易和租户扩张。

他说：“市场最有可能再次突破今年300万平方米的租值。这一表现与前三年不相上下。然而，最近几个季度的增长更具可持续性，因为这些数字不再是由2016-2018年那样的大规模交易驱动的。此外，中型交易的数量也在增加。更重要的是，我们可以看到越来越多的更新。2019年第三季度后重新谈判的总面积非常接近2016年、2017年和2018年底的总量，2019年的总面积超过85.5万平方米，”波兰工业部主任米卡说。

不足为奇的是，绝大多数(92%)的续约发生在该国最大的五个市场——上西里西亚、波兰中部、波兹南、华沙和弗罗茨瓦夫。新需求主要由五大巨头(80%)推动。然而，其他不太明显的地方也在波兰的工业版图上留下了印记。

“Q1-Q3租赁活动已在biasystok、czstochwa、Kielce、Kutno、lublin、Apor和Tczew展开，共占用112 000平方米的租赁空间。以及波兰提供发达的基础设施和有利的劳动力市场的类似地方，它可能会在更长的时间内吸引更高水平的租户活动，”研究分析师Kotovschi说。

年初以来，物流运营商约占总净量的50%，是市场活跃行业中的佼佼者。2019年第一季度，轻工制造和汽车板块的活动也令人印象深刻：这两个板块租赁的总面积约占净占用面积的五分之一。然而，波兰的工业生产最近出现了下降趋势，这可能导致这两个部门在未来的逆风。接下来的几个月将会显示它对租赁市场是否有任何影响，租赁市场由更广泛的租户组成。

供应-近1800万平方米

第三季度新完成量为8万平方米，是波兰市场历史的四分之一。“这导致2019年前九个月新增面积超过200万平方米，总存量近1800万平方米，”波兰JLL工业总监Tomaszmika说。

地图上的热点是上西里西亚，面积超过44万平方米。同样值得注意的是，在波兰中部的克拉科夫、奥尔茨金、塞钦、特莱-曼城、华沙和弗罗茨瓦夫，每个市场都提供了超过100，000平方米的新空间。

在建项目的管道并没有显示出开发商正在放缓他们强劲的步伐：9月底，近200万平方米的空间处于不同的开发阶段。超过80%的空间在五个主要建筑中。值得强调的是，波兰近56%的管道是不安全的。这将变成100多万平方米的投机空间。开发商风险增加的需求会对空置率产生怎样的影响，取决于施工期间会出租多少空间。

空置率和租金

上一季度观察到的相对较高的投机发展水平导致全国空置率略有上升。这主要出现在供应有限的较小市场中，在这些市场中，即使是单一的投机交易完成也会显著影响利率。纵观主要市场，第三季度平均增长率仅为0.4P.P截至9月底，波兰整体空置率为7%。

由于开发市场的蓬勃发展和投机性开发的巨大份额，租金的增长仍然放缓。2019年第三季度租金保持相当稳定，仅在选定的高端城市物流发展呈现上升趋势。华沙的内城仍然是波兰最贵的市场，整体租金从4.3欧元到5.2欧元/月不等。最有吸引力的大盒子公寓租金仍然可以在波兰中部的城外位置找到(2.6欧元至3.2欧元/平方米/月)。

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