房地产投资信托基金的股票分析，房地产投资信托基金的趋势图

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电子商务是工业地产的主要驱动力，工业地产投资信托基金是这一持续趋势的最大受益者之一，因为它们通常拥有电子零售商正在寻找的更大、更现代化的设施。电子商务销售额的快速增长是由正在扩大在线业务的零售商推动的。2017年第二季度，零售电商销售额较2016年第二季度增长15.7%，达到1115亿美元。在线零售额已连续34个季度增长，穆迪预计，7年内，它们将占零售总额的23%。随着消费者越来越依赖互联网来满足他们的购物需求，并期望快速交货，仓库空间可能会保持稳定的需求。

工业基础上的优势也受到仍然有利的供需特征的支持。2013年第一季度的净吸收量达到6000万平方英尺，比2017年第一季度增长44%，连续第29个季度实现正吸收。空置率低也推动了对空间的需求。截至2017年第二季度，只有4.6%的工业空间空置，根据CBRE经济咨询委员会(CBRE)的数据，只有4.6%的工业空间空置。在最严格的市场，A类仓位空置率接近1%。随着空置率持续下降，入住率有所上升。2017年第二季度，同店出租率行业评分平均95.6%。

从穆迪的角度来看，REITs最有优势，因为其大部分资产位于年租金增长高、空置率低的市场。这些市场包括内陆帝国(洛杉矶和河滨)、北加州/湾区、新泽西/纽瓦克和西雅图子市场。除了空置率低，这四个市场的年租金增长率都很稳定。2016年旧金山的净租金增长了约25%，而2017年第二季度的空置率据报道为2.6%。租金和空置的趋势给了业主很大的定价权，因为寻求在这些市场出租的租户的选择有限。

紧缩的市场基本面导致了更强劲的租金增长。2016年第二季度至2017年第二季度，房租上涨6.6%，平均占比近96%。在市场租金低于市场租金10%至15%的地方，工业公司将有机会促进租金增长，预计租金将在3%至5%的范围内增长。

虽然工业公司继续在提高盈利能力和更高收入的道路上运营，但其经营业绩面临风险。这些风险包括：利率上升，其影响程度很大程度上取决于利率上升的速度；国际贸易政策的不确定性；以及在租户需求放缓的选定市场中基于投机的供应数量。

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