房地产信托基金投资机会，房地产信托投资基金热点

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但是，到目前为止，数学对于高级住宅来说并不是那么好，因为建筑已经超过了需求。但REIT行业巨头Ventas(纽约证券交易所代码：VTR)认为，这种趋势将很快转向积极的方向。

在Ventas的投资日，该公司花了一些时间讨论其市场研究方法。这很重要，因为文塔斯正在大胆地打电话。由于投资组合的重新定位，在经历了几年的业绩下滑后，它认为2020年将是其营运资本(FFO)开始“转向”增加的一年，2021年将是关键的一年。当时，Ventas表示，由于婴儿潮一代的预期退休潮，经过多年的过度建设，高档住房的需求将超过供应。反过来，这将推高该公司的FFO。

这对Ventas来说是一笔大交易，他从老年公寓中获得了大约55%的净营业收入(NOI)。其总NOI的约23%来自高级住宅物业的净租金。这些资产根据长期合同租赁给运营商，通常包括预设的租金上涨。这项业务一直非常好，NOI 2019年的预期增长率约为1%。

这个增长率不是很高，但当你考虑到房地产投资信托基金的高级住房运营组合(商店)时，它看起来很棒，它占NOI的32%左右。这些是Ventas实际拥有和运营的资产(尽管从技术上讲，它雇用其他人来运营这些设施)，使它能够受益于运营绩效的优势，并承担下行风险。Ventas对2019年的预测要求SHOP Group的NOI减少多达3%，这主要是由于供过于求导致的价格和需求疲软。

店铺组合一直是Ventas的主要逆风，也是投资者的主要关注点。这是过去三年Ventas股票落后于更广泛的REIT集团的原因之一。这一领域的改善对房地产投资信托公司来说是一个巨大的好处，但它在这一领域并不孤单。同行Welltower(纽约证券交易所代码：WELL)和HCP(纽约证券交易所代码：HCP)也有值得注意的店铺组合，分别占40%和36%左右。

2021年的故事

那么Ventas是如何得出2021年将是供需转换年的结论的呢？

首先，它聘请了一位数据专家来帮助它建立一个专有的数据库。这是必要的，因为老年住宅产业相当分散。尽管有一些大的运营商，如Ventas、Welltower和HCP，但仍有许多小运营商。

其次，它收集了全国各地的人口指标、先进住房建设、先进住房许可、入住率和渗透水平(目前使用老年人住房的老年人比例)的数据。使用这些数据从一个全新的角度来看待这个行业，研究人员得出结论，整个市场将在2020年至2021年之间出现供应下降和需求增加。这是对空间更深入的研究，而不是只查在建的高档住宅物业。

这些积累的数据为Ventas提供了更详细的分析和对其目前服务的子市场的新见解。Ventas认为，在那些通常难以进入富裕地区的市场，它的潜力更大。虽然预计HCP总体上会更好地利用这一特殊趋势，但Ventas的预测显示，其需求增长将超过Welltower，增长率将高于行业平均水平。同时领先于其服务区域渗透率的百分比增长。简单地说，数据显示，更多的人将开始在他们经营的地区使用老年人住房。

如果它的预测有效，Ventas应该会做得很好。换句话说，威尔塔和HCP在这种情况下也会做得很好。所以，这些预测并不是必须选择文塔斯而不是最接近的同龄人的理由。然而，他们普遍看好老年人住房的空间。

还有一段时间。

几年来，Ventas一直在努力应对高端住宅市场的供应过剩，就像它的同行一样。这是每一个房地产投资信托基金的商铺组合的一个特殊痛点。但根据专有研究，Ventas认为隧道尽头的光将在2021年开始闪耀。

如果你一直在等待医疗保健房地产投资信托基金的故事被发布，那么这一天似乎很快就会到来。如果你一直站在场外，在等待Ventas、Welltower或HCP之前等待积极的消息，你可能想立即开始更密切地观察。

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