近几年地产投资的趋势，一季度地产投资下滑

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尽管本季度投资有所减少，但上半年投资1258亿元，同比增长3.3%。特别是新加坡的投资者越来越活跃，过去18个月投资总额达435亿元人民币，远高于10年平均每年50亿元人民币。来自美国和加拿大的投资者在过去的一年里也相当活跃。

高纬环球(CushmanWakefield)大中华区资本市场主管Francus Li提到，“很多准备配置干粉的投资者都在积极寻找价格合适、回报合适的优质资产。最近，我们注意到买卖双方的预期之间存在10-20%的价格差距，导致交易谈判和敲定时间延长。展望未来，随着越来越多的可交易资产流入市场，我们预计价格将在今年下半年走软。目前资本化率处于历史低位，价格有望下跌。短期内可能会带来较高的收益率。此外，黄金地段的优质资产越来越受到大量境外机构投资者的青睐。一旦优质资产或资产组合可供出售，我们预计投资量将再次上升。”

高纬环球亚太区研究总监詹姆斯谢泼德(James Shepherd)表示：“对许多市场参与者来说，今年上半年充满了挑战。中美贸易争端继续严重影响市场情绪。尽管最近释放了一系列被抑制的需求，但商业建筑的吸收量在第二季度大幅上升。尽管最近开展了一系列租赁活动，但我们预计2019年剩余时间的需求将弱于近年。经济比一些人认为的更加灵活，刺激措施已经显示出一些放松的迹象。”

天津、成都等核心二线城市的投资活动有所增加。这两个城市第二季度的零售投资交易总额分别为79亿元人民币和22亿元人民币。除了ARA最近在成都的Atrium Mall的合资投资外，黑石预计今年将完成对Taubman CityOn portfolio的收购，三个零售物业中的两个位于Xi和郑州。

高纬环球大中华区预测和资本市场研究主管凯瑟琳陈(Catherine Chen)表示：“受益于人口增长和可支配收入增加，一些二线城市黄金地段的购物中心对国内外投资者的吸引力越来越大。此外，鉴于行业前景、土地可用性限制以及与写字楼相比略高的天花板率，物流物业仍备受追捧。优质设施物流的总回报率通常在5%-6.5%之间。

第二季度值得关注的物流交易包括工商企业购买位于沈阳、无锡和郑州的三个玉佩物流园区，总对价为人民币7.553亿元。此外，电子商务巨头JD.COM最近与新加坡主权财富基金共同成立了京东物流物业核心基金，承诺资金总额为48亿元人民币。该基金预计将在今年年底前以109亿元人民币完成从京东物业管理(JDPM)购买物流设施的交易。

陈补充说：“越来越多的市政府正在对新收购的物流基地实施‘最低税收要求’(上海、南京、苏州和杭州已经实施)，这表明这些新的物流中心可能需要更长的租赁时间。当房东寻找能够满足最低纳税要求的租户时，他们就会变得有选择性。”

“我们预计2019年和2020年将有强劲的基础设施投资，”谢泼德补充道。再加上2019-2021年第三产业，尤其是一线和二线城市的大量预测就业岗位，这将支撑。商业房地产市场。"

根据牛津经济研究所的数据，在2019年至2021年之间，预计第一批新增就业岗位将超过120万个

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