租金是收益还是自然增值，租金与地租的关系

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租金百分比

虽然公平市值重置仍然普遍存在，并且可能仍然存在于土地租赁中，但另一种有趣但不太常见的重估地租的方法是使用百分比租金，其实施方式与商场租赁相同。百分比租金的工作原理是将百分比率应用于项目的年度收入，可以是总收入、还本付息前收入、净营业收入或其他基于收入的表述，可以应用于总收入，也可以仅应用于同意门槛。与公平市值调整一样，百分比租金的目标是为房东提供反映土地对项目贡献的回报。在土地租赁的背景下，百分比租金要体现市场的增长，不会使租金达到与项目产生的收益无关的水平。它还为房东提供了参与项目利润的机会，使其在某些情况下成为一个有吸引力的选择。最简单的方法是将百分比应用于总收入，而不是净收入，没有任何阈值。使用总收入还可以避免波动是可变运营费用的函数的可能性，以及关于租户计算净运营收入的争议。

可能的安排

房东的目标是获得房产产生的每一笔收入，租客必须考虑哪些可能包含在总收入中的金额应该排除在外，以便确定租金百分比。不反映项目收入的付款可以包括空间租户的营业费用和房地产税的报销、电费和其他公用事业费用以及保险收入(营业中断保险除外)。为了保险起见，租户可能更愿意从偿还本息后(甚至是优先返还后)的现金流入手。这可能太不确定了，房东很容易就应该申请的百分比达成一致，并且可能导致房东对融资金额设置限制。

如果租金百分比是基于净营业收入，那么房东不仅要承担经营业绩的风险，还要承担租客管理的技巧。房东一定要注意向租客的附属管理公司支付过高的费用，以及与物业运营没有直接关系的专业费用。

净营业收入的方法开始类似于合资企业的方法。计算租金比例比其他类型的租金支付结构更复杂，需要房东监控租户的活动和表现。例如，由于租金百分比为房东提供了项目收入的回报，房东需要确保租户以收入最大化的方式运营项目。因此，租赁合同中可以包括在一定范围内经营竞争性业务的最低经营要求和限制。以低于市场租金的价格租赁给租户子公司的空间(适当的管理办公室除外)应“收取”该空间的公平市场租金。租约还需要包括租户必须遵循的报告和支付流程。由于每月或每季度的租金百分比，大多数租约要求将总收入报表与预计付款一起提交给房东。承租人一旦确定实际总收入额，将在年度结束后进行调整。

风险等于回报。

传统上，房东期望稳定和可预测的收入，不承担与房地产业务成功相关的风险。然而，在百分比租金的情况下，房东也参与任何向上的运动，并可能享受与此风险相关的更高回报。如果执行得好，回报可能会超过项目土地的实际价值。承租人还承担与房东事实上的伙伴关系的一些负担，包括向房东提供其账簿和记录以供审查以确认承租人已支付正确金额的义务。额外的工作可能值得处理，以减轻对公平市场价值重置的不可预测性的担忧。

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