涉及上亿居民的老旧小区该怎么改，这几年老旧小区为什么重复改造

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2017年底，住建部在厦门、广州等15个城市启动城市旧社区改造试点。截至2019年5月底，各地报告了17万个需要改造的旧城区，涉及数亿居民。旧社区作为城市发展的见证者，不应该被遗忘，但改造工作涉及面广，量大。改造后的长效管理机制是什么、怎么建、怎么建，将考验城市治理水平。

从装修房子到安装电梯再到因地制宜

十字街小区位于江苏省南京市玄武区洪山路，建于上世纪90年代，建筑面积近4万平方米，约1800户。据小区居民徐开建介绍，刚搬进来的时候，小区整体环境还不错。后来由于车辆增多、房屋老化、人员变动，小区“脏、乱、差”现象越来越严重。

2017年，该小区历时近半年，投入3000多万元，完成了环境整治、房屋改造、基础配套改造等40多项整治内容。现在小区环境干净了，道路宽敞了，以前的垃圾死角不见了。“等生活环境变好了，大家都不好意思再破坏了。”许开建说。

老旧小区的情况就不一样了，因人制宜，因地制宜，成为改造的法宝。2017年，广东省广州市海珠区蓝慧园小区进行老旧小区“微改造”。改造过程中，收集了水管老化、“三线”交织等数十条居民强烈意见。“围绕居民痛点，先做什么，先改善什么，有了路线图。”海珠区素社街道办事处主任庄婷婷说，小区改造占地2万平方米，涉及资金600万元。“每一分钱都要花在刀刃上”。

而住建部副部长黄艳在此前的吹风会上介绍，目前，老旧小区改造内容主要分为三类：一是基础配套，包括水、电、气、路等；二是提升基础设施，包括公共场地、停车场、产权房等。三是完善公共服务的内容，包括养老、助老、文化室等设施。

截至2018年底，全国试点城市改造老旧小区106个，惠及5.9万户。北京、上海、广州、杭州等城市在老旧小区加装电梯方面做了大量探索。2018年，全国老旧小区安装电梯超过1万台。

努力突破“三大难题”

记者了解到，老旧小区改造的流程包括规划、资金统筹、综合协调等环节。在这个过程中，居民意见统一、老旧设施更新、集资渠道是很多地方面临的共同问题。

3354居民意见分歧时有发生。“由于历史原因，老旧小区的地面和屋顶有很多违章建筑。施工队拆除时，经常遭到居民的反对。”南京市玄武区住房保障和房产局物业管理科科长潘永祥说，安装电梯时更是如此。不同楼层的业主诉求不同，很难达成共识。

为了更深入地了解民意，改造前，玄武区召开了多次居民评议会征求意见。改造过程中，相关街道还会提前公布设计方案和展示样品，并设立咨询台和反馈箱，了解居民需求，及时优化方案。

3354改造涉及多家单位，协调难度大。“三线”整风一直存在

3354筹集改造资金的渠道单一。记者调查发现，目前我国老旧小区改造项目主要以市、区两级财政资金为主，社会和居民参与较少。“按照城市发展规律，这项工作点多面广，持续时间长。单纯依靠财政资金压力很大。”南京市玄武区洪山街道办事处主任何剑锋介绍。

为不断推进住宅区改造，广州等地探索建立了“政府投资带动企业和居民共同出资”的筹资机制。对水、电等基础配套设施，由财政专项资金予以保障；对于升级项目，鼓励居民通过自筹资金和房屋维修基金筹集部分资金。

从“陌生人社会”到“熟人社区”的转变，意在构建长效机制。

社区环境改善后，居民更加渴望社区秩序井然，邻里关系和谐。厦门以老旧小区改造为载体，建立社区居委会、社区业委会、物业企业三方联动机制，进一步增强居民对老旧小区的认同感、归属感和自豪感，将“陌生人社会”打造为“熟人社区”。

不少基层群众认为，老旧小区存在居民收入低、投资意愿低、硬件条件先天不足等诸多问题。改造后建立长效管理机制任重道远，需要社区、物业、小区等主体形成合力。

十字街小区业委会成立后，招聘了南京苏益鑫物业管理有限公司进行管理。公司负责人陈海亚说，“进驻后，我们主动为住户服务，尤其是装修期间。现在物业费收缴率已经超过80%，停车场收费率达到100%。

在广州，涉及改造的社区成立“建设管理委员会”，搭建公众参与老旧小区改造平台，并与社区党群服务中心、长者综合服务中心、母婴室等便民设施场所建设相结合，推动实施“微心愿”、社区学堂等互助项目，提升居民参与社区治理积极性。

“老旧小区改造远远不仅是一个建设工程工作，更多的是一个社会治理、基层组织动员工作，需要发动老百姓共谋、共建、共管、共评、共享。”黄艳表示，在这过程中，政府一定不能大包大揽，而要加强政策支持，引导发动居民积极参与。

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