大城市房产投资价值，大城市房产还值得投资吗

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今年第一季度，中国GDP出现了29年来的首次季度负增长。国际上，全球金融市场波动较大，叠加全球降息潮。复杂形势下，国内部分热点城市楼市出现异常波动，引起市场广泛关注。以深圳楼市为例。新市场一开盘就卖光了，人戴口罩抢2000万。豪宅，几百万的茶水费，热点地区二手房单价涨了几万，500万以下的房子很快就卖光了.

深圳楼市再次上演空中加油，也引发质疑。有人认为，实体经济疲软时，就业难以保障，高房价难以维持。整体来看，我国城市的“估值”水平远高于股市，回报率较低。重点城市的房地产估值水平甚至高于国际大都市。

中国城市房地产估价排名，厦门最贵

在国际上，通常用租售比来衡量房地产估价的高低。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。换算成股市常用的市盈率，租售比就是市盈率的倒数。

比如说。某城市房价5万/m2，租金60元/月/，即一套500万的房子，月租6000元左右；在房价不涨不跌的情况下，房东仅靠租金收回资金需要多少年？

年租金收入=600面积 12个月。投资=5万面积。房价现行市盈率=总价/年利润=(5万面积)/(60面积 12)=69.44倍。即需要近70年才能收回成本。销售率=利润率=1/市盈率=1/69.44=1.44%。

那么，目前中国城市(不含港澳台)的房地产估值水平如何？据房地产协会主办的房地产市场网统计，320个城市的房地产市盈率中值在30倍左右，远高于目前上证综指的12.5倍和沪深300指数的11.7倍(3912.577，45.55，1.18%) (3912.5772，45.55，1.18%)。

厦门房产估值水平全国最高，平均单价47018元/平方米，平均租金单价45.41元/月/平方米，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房产估值排名第二，平均单价72380元，平均租金单价76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亚物业估值排名第三，平均单价3533元，平均租金单价41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。

乌鲁木齐等城市有投资价值。

目前国际上用来衡量一个地区房地产运行良好的租售比一般定义为13336.02万~ 13336.03万。如果租售比低于13336.03万，说明房地产的投资价值比较小，房地产泡沫已经出现；如果高于133，360，200，说明这个区域的房产投资潜力比较大，租金回报率高，后市看好。

全国320个城市的房产市盈率中位数约为30倍，即需要30年360个月才能收回购房成本。考虑到中国GDP仍处于高增长趋势，这个估值水平似乎可以接受。

当然，不得不承认，不同城市的房产估值水平差异较大。一般来说，发展潜力大的城市，房地产估值会更高。从这个角度来看，我们来看看最有前景的城市地产的估值水平，从而衡量一些有前景的城市地产的投资价值。

恒大研究院发布了去年中国最具发展潜力城市100强，数据宝对50强城市的投资价值进行了排名。

中国城市房地产估值最新排名：重庆第八。

数据显示，在排名前50的城市中

去年年底，由“海外掘金”发起的全球城市租房率排名出炉。数据显示，深圳以1.49%的毛租金回报率在全球37个热门投资城市中垫底排名第一，即其估值在全球37个热门投资城市中最高。北上广杭排名倒数第二到第五。在净租率方面(考虑持有成本)，新加坡以1.28%的净租率排在最后，深圳第二。

此外，2019年5月，诸葛采购发布了2019年全球顶级城市租金回报率排名。数据显示，在全球33个热门城市中，芝加哥、亚特兰大和迈阿密的出租率超过7%，位居前列。城市租金回报率普遍较低，北京的回报率只有1.68%，排名垫底。广州以1.84%排名第二，深圳以1.86%排名第三。

考虑到深圳近几年房价涨幅较大(普遍跑赢10%以上)，预计其租金回报率将下降10%以上。综上所述，深圳的房地产估值可能达到全球各大城市的最高水平。

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