土地财政依赖度超过100%什么意思，城市土地市场供需不平衡有哪些

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他写给房地产公司，我拿给买家。

比如哪些城市对土地的财政依赖度更高？哪些城市土地供应紧张？

通过对30个典型城市的土地出让金数额、土地财政依存度、土地供应周期的分析，可以看出房价涨跌的压力。

先来看土地出让金。2019年全年，全国土地成交总额达6.8万亿元，同比增长14.3%，再创新高。

杭州以2746亿元再次排名第一，同比增长13%，比上海高出700多亿元，约为北京土地出让金的1.6倍。

土地出让金超千亿的城市有16个。

包括杭州、上海、广州、武汉、南京、北京、重庆、宁波、成都、天津、郑州、苏州、温州、青岛、昆明、福州。

与2018年相比，南京、苏州、温州、青岛、昆明、福州新晋升至千亿。

从城市能级来看，除了温州，土地出让金超过千亿的城市都是一二线城市。

图：土地出让金过千亿的城市

资料来源：市统计局和其他政府网站，审评委。

就2019年出让金变化来看，近八成城市土地出让金保持上涨趋势。

其中，涨幅最大的城市是福州。2019年，福州土地出让金1019亿元，较2018年上涨90%。

按照土地出让金占一般公共预算收入的比例来看，大部分城市财政依赖土地的现象非常严重，近九成城市超过50%。

通过详细分析，30个典型城市可分为三类：

一是超高的土地财政依赖城市(100%)，占样本城市的40%。

包括温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州。

这些城市有一个很大的共性，就是新城区建设比较迅速，政府财政比较紧张。他们想通过卖地来缓解资金压力，导致对土地财政的高度依赖。

二是土地财政高依赖城市(50%~100%)，接近样本城市的50%。

包括宁波、成都、济南、苏州、天津、厦门、沈阳等城市，这些城市土地出让面积增幅相对稳定，但受城市经济增速下滑影响，财政压力较大，因此依存度仍处于较高水平。

再次，相比之下，财政对土地依赖度低的城市(50%)较少，仅占样本城市的10%左右。

包括深圳、上海、北京、无锡。

比如深圳，土地的财政依存度只有19%，是样本城市中最低的。土地供应紧张导致房价上涨压力大。

可见，一线城市对土地的财政依赖度较低。

除了广州依存度高，广州各种城市概念太多，从早期的亚运城、科学城到知识城，再到现在的金融城、南沙都在大规模建设中。

图：30个典型城市对土地的财政依赖

注：土地财政依存度=土地出让金/一般公共预算收入100%

资料来源：市统计局和其他政府网站，审评委。

总的来说，目前大部分城市严重依赖土地财政。因此，将有一个稳定的楼市和进一步卖地的根本动力。

当然，除了土地财政，经济下滑的城市也会想刺激楼市稳增长。

接下来我们看看各个城市的土地供应是多是少，可以用去化周期来衡量。

以2017-2019年商品房成交规模为基础，计算土地复垦周期。发现30个典型城市中有一半城市2019年土地复垦周期超过1.5年，表明土地供应存在过度风险。

表：2019年典型城市宅基地荒废情况

(按照宅基地去化的周期，顺序从高到低，年)

资料来源：市统计局和其他政府网站，审评委。

具体来看，去化周期超过3年的城市有4个，分别是福州、太原、昆明、郑州。

其中，福州是城市

2019年福州宅地成交量达到1049万平方米，是2018年的两倍。

其次是太原和昆明，去化周期为3.1年，两市2019年的宅地成交量也大幅增长，成交量分别为1664万平方米和3073万平方米。

郑州排第四，去化周期3年。虽然2019年宅地成交量同比下降15%，但供应量仍达到3672万平方米，供过于求的风险依然十分显著。

这四个城市还有一个共同的特点，就是土地的财政依存度极高，都超过了100%。所以特别有卖地冲动，会导致土地供应过剩。

值得注意的是，在严格调控和高房价下，近年来上海商品房成交量一直处于低位，但土地供应却大幅增加。2019年宅基地成交量1437万平方米，同比增长27%，去化周期2.2年。也有相对过度的风险。

但是，我认为上海卖地不是单纯为了赚租赁费。它确实是从增加土地供应、稳定房价的角度卖地的。毕竟上海的财政对土地的依赖度并不高。

样本城市中，土地供应明显不足的城市有5个，分别是海口、佛山、无锡、沈阳、深圳。

海口是做房地产的，所以卖地少，海口的房地产存量土地还是比较抢手的。佛山、无锡都减少了卖地，因为之前楼市不太好，是为了去库存。

在深圳，一方面是真的没东西卖，另一方面是政府不愿意涨价。

从土地去化周期来看，超过3年的肯定是存在房价调整压力的。

福州、太原、昆明、郑州，特别是郊区，因为土地供给量大多在郊区，今年明年的房价调整压力还是比较大的。

实际上郑州的房价2019年一直就在调整。2020年预计还有压力。

而去化期在一两年左右的城市，目前只有宁波是比较强悍的城市，而南京，目前河西南也在涨了，片区分化比较明显。

其他青岛、长沙、重庆、济南市场都不会太好，一是调控不会放松，二是土地供给量去化周期又不短。

北京五环内新房供给其实并不多，新盘供给集中在五环外，之所以房价下跌，实在是因为北京调控太严格了，楼市完成丧失了杠杆，今年北京五环外的限价房库存还比较多，楼市依然有压力。

杭州、苏州市场都比较火爆，土地供应均衡，而杭州主要是人口流入多，需求有支撑，新房限价又太严，跟二手房倒挂明显，所以大家都抢购。

土地供应偏紧的城市，海口、沈阳未来房价没有上涨压力，海口不会放松调控，而沈阳是因为涨的迟，所以土地去化周期短很正常，今年土地供给量多半会增长。

佛山，靠近广州的片区楼市今年会回暖，非临广片区并没有上涨压力，无锡目前已经开始在小涨了。

深圳，不想真的出台调控措施，但知道短期没办法增加供给量，现在只好强力压制二手房，开始做一些行政管制措施，比如对二手房限价，价格太高的不允许挂牌卖，打击黑中介，黑楼盘等。

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