商业租金回暖，实体零售业租金迅速增长

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“当你考虑所有类型的零售产品时，总租金会上涨，”房地产服务公司JLL的美洲零售研究主管詹姆斯詹姆斯库克说。"这掩盖了或违背了当今流行的说法."

“事实是，我们有许多做得很好的零售子类型。提供所有这些服务的中心和固定的杂货店，甚至电力中心最近也卷土重来。大多数购物中心仍然运行良好。你会看到这些海报的孩子因为零售业的坏消息而误导人们远离大局。”

数据怎么说？

研究公司Reis Inc报告称，与一年前的2019年第二季度相比，不包括房东让步的全国平均租金(每平方英尺21.39美元)和有效租金(每平方英尺18.73美元)增长了1.7%。Reis报告称，地区购物中心租金上涨0.2%。

高级量化策略师马修施莱克(Matthew Schreck)表示，该行业“不断询问租金和有效租金的缓慢、缓慢增长，与去年同期相比，大致处于1%的中间水平。”十倍商业，网上房地产市场。Schreck指出，与2000年代初的上一次扩张相比，这是缓慢的，当时租金从2%的中间水平上升到3%的最高水平。但是他们仍然朝着正确的方向前进。

他说，“在房地产类型和市场之间，租金正在增加。我认为这与我们正处于长期和相当强劲的经济增长有关。”“失业率真的很低。收入在增加。人们在花钱。从某种意义上说，水涨船高。”

不过史莱克补充道，他们都有不同程度的释然。在这个周期中，部分行业、部分市场的房地产复苏强于其他行业，而零售业最慢。他指出房租上涨的速度令人失望。“此外，这提出了一个问题：如果出现任何形式的经济衰退，这些(疲软的)市场将会是什么样子。”

赖斯的研究显示，第二季度许多城市的租金增长是健康的，其中八个城市的租金增长了1%或更高。有效租金增长最高的大都市包括西雅图；田纳西州的纳什维尔；加州萨克拉门托；奥克兰东湾；和肯塔基州的路易斯维尔。

然而，包括方舟小石城在内的19个大都市的季度租金却有效下降。堪萨斯城；内布拉斯加州的奥马哈；肯莱克星顿；和圣路易斯。

尽管困难重重，但市场的基本面保持稳定。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)报告称，尽管门店关闭，但整体零售地产基本面保持稳定。2019年第一季度，平均整体零售租金为17.96美元，环比上涨1.4%，同比上涨5.4%。根据仲量联行的数据，高峰市场包括波特兰、休斯顿、俄勒冈州、亚特兰大和佛罗里达州的奥兰多。购物中心的平均租金为每平方英尺17.22美元，环比上涨0.1%，但同比下降8.2%。年份。

根据库克的说法，最有影响力的两类零售租户包括百货商店和中档服装店，两者都是以购物中心为基础的零售商。宣布关闭主要门店的连锁店包括JC Penney、Payless Shoe Source、Charlotte Russe和金宝贝。

不过就目前来看，商场业绩稳定。库克说，“一年前，你看到一些负面数字，但如果与上个季度和当前季度相比，它似乎已经稳定下来。”

仲量联行在报告中指出，与此同时，JC Penney、Sears和Bon-Ton等陷入困境的百货公司留下的空缺也不是坏消息。

一级甲级商场的业主把关闭百货商店的机会视为重新定位和重塑品牌空间、增加收入的机会。像迪克体育用品、罗斯或全食超市这样的租户回填空间会带来更高的租金，产生更多的销售额，吸引更多的人。

库克说：“那些主要玩家和租户是20年前认识的人的购物中心，这些购物中心将继续挣扎。”

同时，他指出，黄金地段的A级商场通过不断更新最新的店铺和最好的饮食和选择，会更加成功。

库克说，“他们会出去找一个很酷的、新的数字本地零售商。”“也许他们会在食品大厅或与厨师一起做些事情。那些家伙仍然是这个游戏的“主人”。他们仍然是每个周末都要去的地方。”

权力中心正在卷土重来。

库克说，即使在权力中心，租金也有上涨的趋势。大型玩具店的关闭极大地影响了权力中心，包括玩具反斗城、婴儿反斗城和体育总局。仲量联行数据显示，第一季度电力中心平均租金为每平方英尺17.83美元，环比上涨0.2%，同比上涨1.8%。

库克指出：“需求来自两个主要领域，一个是围绕价值零售行业，而零售行业仍在增长。”包括TJX，罗斯，老海军的概念。另一个是对健身概念的需求——包括Planet Fitness、Anytime Fitness和Blink Fitness等有价值的健身房，以及Orangetheory、Pure Barre和CrossFit等较小的精品健身品牌。

第一季度，社区，社区和剥离中心的平均租金为每平方英尺16.06美元，环比增长1.2%，同比增长3.6%。

该杂货店部门看到更小的空间价值的球员越来越多，其中包括进入拥挤，Aldi和商人乔。

库克说：“尽管HEB和Kroger开设了一些新办事处，但大多数需求都在较小的占地面积上。” “它们面积较小，选择范围有限，服务非常有限，但价值很高。”

餐馆活跃;支付更高的租金

位于凤凰城的零售物业管理/租赁公司ZELL Commercial Real Estate Services的总裁Alan Zell说：“除了餐馆以外，房价一直在逐步提高，但略有增加。”

“这是房东投资于改善租户的能力，以便能够获得更高的价格，而且还有大量的第二代餐厅空间可供使用，这为在城市中寻求空间的新餐厅创造了很多价值。区域。”

泽尔指出，在有些情况下，房东准备投资以安装隔油池和通风橱，将以前没有餐厅的第二代空间改成餐厅，以吸引愿意支付更高租金的租户。

他还指出，邻里和社区中心的大部分空间都租给了抗互联网租户，包括餐馆和服务零售，例如医疗和健身租户。

Zell指出：“现在可能是CBD需求最大的用户了。” CBD(二酚)商店出售各种产品，从油和霜到狗零食和软糖。

泽尔说：“他们愿意支付高昂的租金，因为他们知道许多业主可能仍然不确定。” “但是，我们已经完成的那些交易通常使租户有权在法律变更并使其业务无利可图的情况下提早终止合同。”

未来该何去何从?

购物中心和邻里/社区中心的业绩可能会受到整个下半年关闭商店的影响。

但是，Reis研究人员指出，第二季度趋势的稳定性表明“零售业在一定程度上能够承受该行业的结构性变化”。

同时，随着大型主力店继续搬迁房屋，许多新概念开始出现。Reis认为，杂货，家庭用品商店，体育馆/健身，杂货店，折扣服装店，甚至蹦床公园现在都是热门概念。

全球市场研究公司Coresight Research估计，宣布的商店关闭可能会在2019年底达到12,000家。今年到目前为止，零售商已宣布关闭7,062家商店，而2018年全年则关闭5,864家。

但是，零售店的数量也在增加。Coresight报告称，今年迄今已宣布3022家商店开业，而2018年全年为3258家。

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