消费者拉动经济增长，中国消费者支出复苏

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影响房地产市场的主要因素是消费者支出。目前，消费者支出受益于一系列积极因素，包括低油价和大宗商品价格、低利率、失业率下降和房价上涨。私人消费的增长引发了新一轮发展浪潮，其形式是电子商务驱动的零售计划和物流仓库。消费者的这种兴趣导致了交易量的增加，零售地产的营业收入稳定，因此投资吸引力很高。除了传统目的地(如布拉格和波兰)，布加勒斯特和布达佩斯应该在投资者名单上，这将大大推动2016年的零售投资。

由于优质房地产的投资交易没有放缓的迹象，我们可能会看到收益率将进入除2007年以来的新区间。虽然压缩速度会比2015年慢，但是资本价值的增加是通过压缩上限来实现的，而通过租金来实现的增加就更少了。即使收益率被压缩，相对于国债的利差依然很丰厚。因此，中东欧的房地产将是机构投资者的可靠选择。

在办公室方面，需求处于创纪录水平，主要是由IT和外包占用者推动的，其中大多数是国际客户。整个地区的管道都处于相当低的水平，只有两大例外：华沙计划在未来两年交付超过67万平方米的新空间(相当于现有库存的15%)。另一个明星是布加勒斯特，管道和库存率更高(21%)，会对净有效租金和空置率造成很大压力。总的来说，CEE办公部门是一个面向租户的市场，未来12-24个月趋势还会持续。在首都城市有相当多的选择(在某些情况下，只有增长)，租户利用良好或非常好的财务状况。

“自2016年以来，零售市场活跃，消费者信心增强。”由于一些市场零售密度高，渠道有限。2016年，中东欧只有三个首都会有新的购物中心：一个是布加勒斯特，一个是基辅(计划在那里开四个购物中心，但推迟的可能性最大)；最后一个是华沙，2016年新增库存近7.2万平方米。中欧和东欧将更加积极地参与新的开发，其中最引人注目的是波兹南的98，000平方米的计划，这是波兰过去7年来最大的购物中心。斯洛伐克和匈牙利的管道已经完全干涸。我们预计将有约97.2万平方米的新购物中心进入市场，低于前几年的水平，”世邦魏理仕表示。

总体而言，2015年对物流行业来说是不同寻常的一年，因为零售物流运营商利用了传统零售方式和电子商务推动的消费者需求增长。所有市场的平均涨幅都超过了10年，有些甚至高达65%。在发展方面，我们看到有限的投机性建设，市场是由内置(BTS)计划驱动的。波兰是个例外。

该报告强调，匈牙利在过去12-18个月里一直在雷达监控之下飞行。在宏观经济方面，匈牙利的经济受到廉价能源、低利率和相对较低的经济放缓(2015年GDP增长2.9%)的支撑。从房地产市场的角度来看，强劲的家庭消费将影响零售市场(在某些情况下，由于两位数的数字)，这在某些情况下已经增加了租户的错误。汽车生产收入的浮动工业产权和ICT服务的扩张将进一步控制布达佩斯的办公场景(办公需求同比增长51%)。市场的总体审慎发展将有助于进一步提高资本价值，因为租金前景对业主来说仍然是积极的。通过强劲的就业市场和更经济的融资帮助，产出水平可以从目前的高水平进一步降低，缩小与其他核心中欧市场的差距。

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