罗马尼亚的经济支柱，罗马尼亚的经济发展如何

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2017年国内生产总值增长7%，主要得益于个人消费和服务业、制造业、农业等领域发展良好。消费的主要动力是政府政策和劳动力市场收紧带来的工资上涨。我们认为，考虑到罗马尼亚的生产率和劳动力成本之间的差距比该地区大多数国家都大，工资增长将是可持续的。

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“2018年，GDP增速将放缓至更可持续的水平(5%左右)。这是由于财政刺激的减少，货币政策的收紧，通货膨胀的加速，储蓄意愿的提高和RON的减弱。这些问题将对消费者信心造成压力，而不仅仅是实际工资。”我们还预测，罗马尼亚的主要地区城市(克卢日纳波卡、蒂米什瓦拉、雅西、布拉索夫)将在未来几年贡献更高的GDP份额，达到33，360。他们提供良好的生活质量，影响人口的迁移运动和低运营成本的资本，再加上很多；高力国际(Colliers International)的研究主管、罗马尼亚的席尔武普鲁本(Robert Popular)表示：“中国学生可能会带领大公司在罗马尼亚的其他地区扩张。

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投资市场将超过10亿欧元的门槛。

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经济增长刺激了投资者对罗马尼亚的兴趣，从而提高了市场质量。然而，延长的谈判阶段推迟了2018年的一些交易，2017年的流动性几乎没有变化，保持在9.6亿欧元左右。最大的交易是Iulius集团和Atterbury Europe在Attebery的合作(估价：2亿欧元)，以及将Radisson Blu出售给Cerberus Capital Management和Revetas Capital(估价：1.69亿欧元)。

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2018年将是投资市场的转折点，尤其是从写字楼领域。2015年至2017年转手的写字楼平均面积为2万平方米，而下一期的管线项目平均面积超过5万平方米。因此，写字楼市场的投资可能会从2017年的1.6亿欧元增加到2018年的5亿欧元。此外，今年的总投资预计将超过10亿欧元的门槛，零售、办公和工业项目的收益率可能会压缩25-50个基点。

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围绕新极点和区域的办公室开发

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在布加勒斯特，写字楼市场温和增长，新交付12.3万平方米，使现代写字楼的总库存达到230万平方米。这一低于预期的结果是由劳动力市场紧张、建筑行业过度扩张以及开发商希望提高预售比例等因素造成的。但甲级写字楼总建筑面积32万平方米，净建筑面积15万多平方米，是多年来的最高水平。It和C部门仍然是需求的主要驱动力，产生了44%的租赁活动(140，000平方米)。最活跃的区域是Floreasca/Barbu-Vacarescu和CBD(占总交易量的19%)，其次是Piata Presei/Bulevadur expositei和中西部。

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随着开发商越来越谨慎，今年甲级写字楼将交付18.5万平方米，预计总建筑面积约30万平方米，净建筑面积约13.5万平方米。布加勒斯特在北部面临的基础设施制约，将导致中西部地区或新博览中心的库存扩张。同时，区域城市的磁力也将支撑起一个慷慨的管道3360。如果现在总办四个地区主要城市的存量比布加勒斯特低3.5倍，2018年将增加15万平方米，减少资金缺口。

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工业交货的新纪录

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去年全国工业仓储面积达350万平方米，2017年交付约50万平方米，比2016年增长40%以上。资本集中在总库存的一半左右，即170万平方米。但是空置率还是很低的，布加勒斯特2%左右，全国不到5%。去年达成了约50万平方米的租赁交易，其中52%在布加勒斯特，14.6%在蒂米什瓦拉，12.4%在皮特斯提。最大的需求来自物流领域，占47%，其次是零售(17%)和汽车(9%)。

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“产业空间的发展条件依然有利。因此，我们预计今年全国库存将再增加70万平方米，需求来自物流、电商和快消品。基础设施建设的不足将有利于首都地区空间的集中，预计销售规模近40万平方米。然而，人们也会注意到，中部和西部地区提供了通往匈牙利高速公路的快速通道”，席尔武波普林解释道。

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零售和写字楼会影响区域城市的土地获取。

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2017年房地产项目土地交易总额(不含工业部门)较2016年大幅增长，超过了3.5亿欧元的国家门槛。其中约三分之二的价值属于资本，住宅开发的土地交易占总投资的一半以上，其余几乎在零售和办公楼之间平分秋色。

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“2018年至少会和上一年一样充满活力，许多交易正在谈判中。但考虑到很多开发商已经获得了良好的土地储备，他们可能会更专注于开发计划中的项目，而不是新的收购，因此新的需求可能会略低。随着租户/买家越来越感兴趣，开发商也将前往主要地区城市进行写字楼和住宅开发，但他们也会前往人口不足10万的小城镇，那里缺乏现代零售计划，”席尔武波普总结道。

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