无锡办公市场空置率，未来5年办公市场的发展趋势

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截至9月，这份名单上的地铁占了1.763亿平方英尺在建项目的近5%。与我们前5大市场的写字楼交易排名不同，这份榜单主要由二级和三级写字楼市场组成。

伯明翰的经济继续增强和多样化，但这仍未能转化为办公行业的增长，因为需求滞后。然而，在强劲的汽车、生命科学和制造业的支撑下，伯明翰9月份的失业率为2.3%，比全国平均水平低100个基点。

虽然过去三年开发活动有所增加，但截至9月的空间仅相当于现有库存的0.2%，使地铁成为这方面的第二大写字楼市场。从9月到9月，空置率增加了280个基点，达到17.3%。

今年，开发商在伯明翰完成了一个适应性再利用项目——位于CBD的125，000平方英尺的Denham大楼。第三次城市改造前的工业建筑在1143年的第一大道上。包括44，600平方英尺的办公空间、72个住宅单元和9，200平方英尺的零售空间。在Vestavia山的二级市场，Swaid Clinic正在建造一座40000平方英尺的医疗办公楼，预计年底完工。

温斯顿-塞勒姆-格林斯博罗的开发管道在2015年和2016年每年交付不到10万平方英尺后，近年来获得了巨大的动力。然而，完工水平远未达到2014年达到的最高周期，当时有73.7万平方英尺上线。截至9月，地铁运营面积占地铁现有存量的1.3%，而截至9月，地铁运营面积同比增长1.8%，达到70.2万个就业岗位。贸易、运输和公共事业以及教育和卫生服务增加了大多数新工作岗位，增幅至少为2.6%。随着办公用房部门的持续滞后，截至9月的整体空置率(较去年同期上升283个基点)也将降至16.2%。

在格林斯博罗的中央商务区，AZ开发公司正在开发一个106，000平方英尺的机会区项目。这座名为Gateway的三层楼板将于今年年底交付使用。完工后，这座大楼将是二十多年来最大的办公项目。

位于西海岸一些表现最好的写字楼市场附近，顾仍在努力追赶。由于高薪工作主要集中在邻近的旧金山、圣何塞和拉斯维加斯，地铁就业市场正以更温和的速度增长——截至9月，同比增长1.6%。新增办公室岗位仅占整个地铁新增岗位的6.4%。弗雷斯诺和默塞德的失业率是全国最高的，比全国平均水平至少高200个基点。

虽然开发活动在过去两年中略有加快，平均每年交付20万平方英尺，但赛百味的库存仍主要由较旧和质量较低的空间组成。因此，截至9月，整体空置率同比上升308个基点至10.6%，仍比全国利率低270个基点。

预计赛百味总库存将增加约86，000平方英尺。在北部弗雷斯诺县的次级市场，新干线已经完成了唐颂广场6万平方英尺的开发。截至9月，总建筑面积(201，400平方英尺)仅相当于存量的0.9%。就在建建筑面积与现有存量的比例而言，地铁是表现最差的二级写字楼市场之一。

盐湖城的写字楼市场继续快速扩张，达到200万平方英尺，相当于总存量的3.4%，比全国平均水平高出60个基点。截至9月，就业人数同比增长2.6%，达到140万个工作岗位。办公室行业占所有新工作的三分之一以上。盐湖城9月份的失业率也比全国平均水平低130个基点，同比下降90个基点。

由于开发商继续平均每年交付约200万平方英尺，截至9月，整体空置率同比飙升近420个基点。截至9月，超过三分之一的在建空间位于德雷珀，该地区的建筑活动近年来显著增加。在过去的五年里，sub-market约35%的库存都在网上，包括其第三大办公楼——136中心1号楼的163，000平方英尺。在附近，欧文投资公司正在开发欧文办公园区的第一期工程，这是一栋三层办公楼，面积超过50万平方英尺，预计明年4月上线。

在布鲁克林，开发活动正在蓬勃发展，其中9月份有520万平方英尺在建，相当于总库存的15.0%，份额最高，超过全国平均水平的五倍。因此，布鲁克林仍然是办公活动的顶级市场之一。就业市场紧随其后，大多数就业部门的增长率都很高。9月，地铁增加了86，100个工作岗位，其中60%提供教育和医疗保健服务。虽然办公室职位的数量增加明显更多，但仍占9月份总就业人数的28.4%，远高于21.8%的全国平均水平。

开发活动的增加影响了地铁的空置率。截至9月，空置率已同比上升532个基点，至13.4%。但仅比全国平均水平高10个基点。在市中心，附近曼哈顿最活跃的写字楼业主之一Tishman Speer正在进行一项名为“Wheeler”的622，200平方英尺的项目。OZK为该项目提供了1.94亿美元的建设资金，计划于2020年底上线。

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