2019郑州市住宅销售均价，郑州市房价会涨还是跌

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郑州作为在建的中心城市，前几年房价一路上涨，但最近一两年有些疲软，开发商各种打折促销。统计显示，今年8月郑州市新房价格与去年同期相比下降了0.4%，二手房价格同比下降4.4%。郑州市房管局数据显示，8月份郑州商品房和二手房成交均价分别为12119元/平方米和10602元/平方米。

然而，在距离郑州140多公里的安阳滑县，急于买房的马洲(化名)发现，这里的房价几年来一直在涨，至今没有下降的趋势。马周说：“我听说许多大城市的物价正在下降。为什么我们这种小地方一直往上走？”

“为什么我们的小地方一直在上升？”

马今年30多岁了。因为从小父母离异，父亲不闻不问，她一直没结婚。近年来，在县城买房在农村逐渐流行起来。马周的堂弟结婚时都买了婚房，这让他想到了买房。

周在家乡附近的一个地级市做木匠。身边有朋友劝他留在当地买，但因为当地物价高，又因为亲戚在家，他决定回县城买房。马几年前在县城看过几套房子，但当时没有买。2020年他再次回到县城时，发现这里的物价比以前高了很多。

郭鑫(化名)是华县某楼盘的置业顾问。她向中新经纬客户端介绍，前几年县里的房地产市场也不景气，价格在3000元/平方米左右。即使是2015年底到2016年上半年，全国房价涨幅很大的时候，这里的房价依然很平静。郑州、安阳、新乡等周边城市房价全部上涨后，2016年底前后县城房价有所好转。

”华县反应很慢。其他城市涨了之后，这里就涨了。涨幅最大的是2017年和2018年，均价上涨1000元/平方米。2019年和2020年的价格涨幅没有那么大，但还是涨了一点点。”郭鑫房地产的开发商是河南建业，河南最大的房地产开发商。她说，建业在华县的第一个项目，最初的价格是3000多元/平方米，后来就一直涨。目前在售项目质量较第一期有所提升。一期小高层住宅价格在5500元/平方米左右，国外的房子更贵。

这不是这个郡最贵的房子。据郭鑫介绍，现在县城的房价从4500元/平方米到6000元/平方米不等，一些地段好的房子售价超过6000元/平方米。在当地工作多年的某开发商售楼部经理刘说，在县城，房价从四五千元到七八千元甚至十几万元不等。差价挺大的，均价应该在5000元/平方米以上。总的来说，近年来物价持续上涨。

县城的房产转了一圈后，马周后悔当初没有下定决心买，现在首付和每月还款额都涨了不少。由于置业顾问声称要涨价，今年9月初，马周着急买了一套均价4500元/平方米左右的刚需房源。

考虑到年龄和贷款利息，他选择贷款20年，每月要还2700元。虽然还款不是问题，但如果他想结婚，还是有很大的经济压力。他说，“我是小co

以前的农村，去城市买房的大多是有稳定工作，长期定居的人。现在，在县城或者更高级别的城市有房，成了一些农村男孩家庭谈婚论嫁的重要筹码。华县的董伟(化名)家庭条件比马周好很多。虽然家里的二层小楼早就盖好了，新车也买了，但在婚事敲定前，他还是以6800元/平方米的价格在河南省濮阳市买了新房。他说，现在很多同龄的人都在外面买房，虽然负担会更大，但考虑到结婚和以后的工作，还是决定买。

据刘观察，越来越多的农村家庭在县城买房。婚姻和子女教育是推动当地商品房销售和价格的两个主要因素。中新经纬客户端还注意到，近年来，该地区大量农村中小学生迁移到县城，县城内不少学校扩招，以满足适龄儿童的增加。

刘说，滑县人口密集，总人口近150万人，而县城常住人口只有几十万。庞大的人口基数也在一定程度上促进了房地产市场的火爆。根据《河南统计年鉴2019》，2016-2018年，华县常住人口分别为32万人、33万人、35万人。

收入方面，根据河南省统计局数据，2018年，河南省城镇非私营单位在岗职工年平均工资为63174元(优惠5265元/月)，其中郑州市为79414元(优惠6618元/月)，滑县市为52637元(优惠4386元/月)；2018年，全省城镇私营单位在岗职工平均工资为40209元(3351元/月)，其中郑州市为49488元(4124元/月)，安阳市为36369元(3031元/月)(注：暂无滑县数据)。

除了上述因素，中小城市还承担了大城市溢出的需求。中原地产首席分析师张大伟表示，主要一二线城市限购限贷，部分人群购房需求受到限制。同时，高昂的房价让一些积蓄和收入都达不到的年轻人大失所望，他们会退而求其次，回小城市买房。

RealData首席市场分析师徐小乐告诉中新经纬客户端，根据统计局公布的70个大中城市房价数据，目前房价涨幅较大的城市基本不是一二线核心城市，更多的是三四线城市。在三线城市甚至更低线的城市，他们的房价本来就低，在更低的基数上增长很正常。

中小城市还有机会吗？

在一些意见中，三四线甚至更低水平的城市似乎被视为投资禁区。开发商利润低，购房者受困，成为这类城市的标签。之前一直热议的黑龙江鹤岗“白菜”价格就是一个例子。

虽然房价已经涨了好几年，刘仍然看好县城未来的市场。他认为，这里仍有大量人口涌入，城市面积不断扩大，这将支撑价格继续走高。郭鑫说，郑州的房价回调是大涨后的回调，滑县处于补跌阶段，还没到顶。

为提振当地市场信心，省内多家大型房企相继入驻。现在建业、郑商所、康桥都已经在这里拿地了。尚实业今年7月发布公告称，以总价约2.01亿元收购华县一块约55720.26平方米的住宅用地。经计算，楼面价约1800元/平方米。据刘分析，根据拿地价格和地段，正商的这个项目价格可能在6500元/平方米左右。

放眼全国，有很多大型房企扎根于三四线城市。碧桂园，始于

城市房地产研究院院长谢逸枫表示，简单区分一二线城市和三四线城市来确定投资策略已经过时。目前更多的是看所在的区域和城市群。如果所在的城市群发展势头强劲，圈内的中小城市还是有投资价值的。城市化进程没有完成，大量没有实力在核心城市买房的人会选择进入有发展潜力的中小城市，这将支撑中小城市的房价。

徐小乐指出，房价上涨一定要区别对待，一个城市房价的健康与否不能用涨幅的大或小来评价。很多县城的房价上涨，可能是阶段性和板块轮动的结果。至于是不是长期，还是要看当地人口的流入和居民收入的增长。

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