黑龙江进一步加强房地产市场监管，加强房地产市场监管的必要

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最近，商品房烂尾的消息不时传出。一些不靠谱的开发商资金链断裂，资金跑路，导致项目烂尾，购房者住新房前景堪忧。为保护广大购房者合法权益，防范楼市风险，12月以来，全国多地出台政策，加强商品房预售资金监管，确保预售资金专款专用，从源头上防止烂尾楼的出现。

记者了解到，由于国内商品房销售多为预售形式，此前全国各地都形成了商品房预售资金监管体系。但由于执行情况不同，一些地方资金被挪用的情况并不少见。

如今，在房企资金普遍承压的情况下，预售资金的“紧箍咒”能否起到效果？部分烂尾商品房引发的楼市风险能否被制止？开发商商会不会因此“失血”吗？记者就此进行了调查采访。

瞄准“坏账”，严控商品房预售资金。

三个多月前，昆明“另一座幸福城”的烂尾楼登上热搜。拖了6年房子还没交付，购房者无奈搬进烂尾楼“抱团自救”的消息引发热议。在一系列讨论中，加强预售资金监管被认为是治本之策。

据昆明市住房和城乡建设局工作人员郎子扬介绍，商品房烂尾主要有两个原因：一是开发商项目太多，档口太多。当市场需求下降时，房产不能及时销售，导致资金链断裂；二、房屋开发需要规划证、土地证、施工证、预售证等证件齐全。有的开发者一边发证一边开工，最后被证书卡住，导致项目停工。大部分楼盘烂尾的原因是资金链断裂。

对此，近日，昆明发布《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》(以下简称《通知》)对昆明市中心区项目预售资金(包括预付款、首付款、一次性付款和后续付款包括购房人按合同约定支付的商品房按揭贷款预售款)的收取、支出和使用进行监督管理。

项目竣工前，资金只能用于支付工程款、建筑材料、辅助设施、法定税费和到期贷款。房地产开发企业可以从预售资金中提取5%用于支付办公和管理费用。

此外，昆明市住房和城乡建设局将根据房地产开发企业资质、经营业绩、信用记录等情况，对商品房预售资金进行分级监管。对在昆明从事房地产开发经营的房地产开发企业，资质一级且业绩良好，无不良行为记录的，开发项目重点监管资金比例可降至25%。一年内发生1次不良行为的，新增和在建项目重点监管资金比例提高至30%。

堵塞漏洞，监管新政，防范楼市风险

“商品房预售资金的监管实行政府全程监管、专款专用的原则，最重要的作用是有效防止开发商跑路。”郎子扬说，对于购房者来说，这个《通知》相当于给买房加了一把安全锁。

其实，这已经不是预售资金第一次被“挂锁”了。一直以来，

但现实情况是，部分购房者的房款并没有进入监管账户，进入监管账户的资金也有可能被开发商任意提取，挪作他用。业内人士向记者透露：“商品房预售资金监管制度一直存在，但预售资金被挪用的现象屡见不鲜。”

“按照要求，开发商需要设立一个独立的资金监管账户，购房人会直接将购房款划入这个账户。但很多开发商会要求购房者将购房款转到其他账户，有的甚至直接转到开发商法人代表的私人账户。这样开发商就可以随意挪用资金了。”云南新金桥律师事务所律师宋巍巍表示，即使将购房款全部打入资金监管账户，但在使用预售资金时，部分开发商通过提供虚假文件的方式骗取预售款。如果政府部门不能监督开发商的建设进度，资金就会被挪用。

记者梳理发现，上述监管漏洞都被政策“照顾”到了。突出“全过程监管”、“专账监管”、“分级监管”。业内人士认为，这将给房地产市场的预售模式带来一场深刻的变革。

资金监管趋严，房企要提高抗风险能力。

在专家看来，预售资金监管只是给开发商划了一个“底线”。“只给建设资金，而且这部分费用占总费用的比例很低。房地产企业应该把这部分资金盈余留着，否则说明自身抗风险能力弱，进而出现烂尾项目的风险。”云南新亚地产分析师李华表示。

然而，近年来，这条“底线”频频失守。据媒体报道，今年上半年，部分地区还放松了预售资金监管，将预售款回笼节点前移，帮助解决房地产企业资金周转问题。

“在‘一城一策’和因城施策的大背景下，不同区域的楼市资金监管呈现出相似的趋势，印证了房企资金链近期可能在这些区域断裂。”北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰表示，下半年各地出台的加强预售资金监管的政策，是在稳定房价的新大趋势下，通过规范预售资金来防范和化解房地产金融风险的一种方式。

记者注意到，市场上有人担心，作为房企资金的重要来源之一，预售资金被解读为“紧箍咒”，房地产资金链可能进一步承压。还有人担心房地产市场的预售制度会受到冲击。

对此，各地在收紧监管的同时，也一再强调政策意图。郎子扬表示，预售资金的监管主要是针对烂尾楼的防范和供应的改善，监管的持续加强将助力房地产行业的可持续发展。

周庆杰也说过，监督不是打压。“虽然会增加房企可用资金的压力，但对于资金实力强的优质企业进入房地产行业来说，是刚刚好的。

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