中国土地成交量反弹，土地市场成交量下滑

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近日，多家机构陆续发布了前4个月的土地市场数据。从全国来看，在4月份土地成交量环比明显回暖的带动下，累计土地成交量降幅继续收窄。从一线城市的情况来看，在城市供应“放量”的背景下，2020年以来的累计数据较去年大幅增长。

这一趋势在5月份继续。5月4日-5月11日这一周，不仅北上广深出现罕见的住宅用地供应，从成交来看，北京成交总价超过70亿元。

分析人士指出，在此影响下，房企分化加剧。头部房企融资难度下降。销售回暖后，积极拿地，释放前期被抑制的需求，带动热点城市土地市场成交量和溢价率攀升。这种情况是否会持续，还要看后续的销售市场走势。

热点城市增加土地供应

主要城市大幅增加了土地供应。

其中，2020年以来，北京市连续推出了多宗近年来罕见的无限量纯商品住宅用地。指数研究院数据显示，年内北京住宅用地面积近160万平方米，其中4月供应的12宗住宅用地面积达到66万平方米，创下近一年来的新高。

上海已推出约169万平方米住宅用地。4月22日，上海发布《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，明确提出要加快经营性用地出让步伐，“巩固土地供应计划，适当增加年度土地供应”。

过去几年住宅用地供应一直非常紧张的深圳，4月16日发布《2020年度建设用地供应计划》，宣布2020年全市计划供应建设用地1200公顷，住宅用地293.2公顷，是上年的近两倍。根据中国手指研究院的数据，前4个月深圳已售出约16万平方米的住宅用地。

供应量也明显拉动了市场成交量。

易居研究院近日发布的土地市场月报显示，2020年4月，40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平方米，环比上涨103.9%，同比上涨24.2%，带动土地出让金收入3043.5亿元，环比上涨121.2%，同比上涨21.4%。

在4月成交的带动下，1-4月40个城市累计土地成交面积达14334.8万平方米，同比仅下降5.5%，涨幅较一季度明显收窄。

分城市看，1-4月，40个城市土地出让金排名前五的城市分别是北京、杭州、上海、广州、福州。这五个城市的土地出让金总额分别为849亿、838亿、786亿、491亿、383亿元。其中，上海、北京、广州同比增速分别达到90.2%、42.9%、31.3%，一线城市土地市场回暖趋势明显。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，目前土地成交增长较快，与市场供需双方有关。一方面，各城市尤其是一二线热点城市出于增加住房供应、保证财政收入等因素的考虑，加大了土地供应，推出了一批区位和性价比较好的土地，市场放量迹象明显。另一方面，受此影响，一季度房价拿地需求受到明显压制。在销售市场逐渐回暖的背景下，目前处于释放前期积压需求的阶段。

土地溢价率较高。

从企业的数据来看，4月份，房企也明显加大了土地储备的力度。中原地产研究中心数据显示，4月以来，全国已有9家企业拿地超过100亿，其中最高的恒大，拿地超过30 b

以北京为例。RealData高级分析师潘浩白石表示，中国建筑近日在京经过十多轮竞价，以17.3%的溢价率拿下顺义新城一幅宅地。中建上一次在北京拿地是2011年，时隔近十年重返北京土地市场。此外，恒大2020年在国内拿地37块，其中北京、广州一线城市5块，二线城市20块。2020年恒大显然会在一二线城市更加活跃。

多位分析人士对21世纪经济报道记者表示，不仅成交量呈现明显的回暖趋势，最能衡量土地市场热度的溢价率也显示，虽然房企在近期拿地上依然谨慎，但溢价率并不高。然而，在一些热点城市，保险费率已经很高了。

该研究院数据显示，4月份，该研究院监测的300个城市住宅用地(含住宅用地和含住宅用地的综合用地)平均溢价率为18%，较上月上升4%，但较去年下降9%。

不仅是北京丰台地块溢价率26.25%，在五一节前的4月30日，南京、佛山、扬州等二线城市同时上演拍地大戏，不少地块甚至经过数百轮拍卖才成交。

其中，万科以43.5亿元竞得南京建邺区一地块，溢价率34.67%。扬州经过242轮竞价，世茂以87.54%的溢价率竞得一块住宅用地。此前，厦门岛内一块商住用地以总价超百亿元震惊市场。

值得注意的是，根据中国指数研究院的上述数据，一、二、三线城市溢价率分别为5%、15%和24%，虽然与去年同期的市场热点相比，分别下降了9、10和2个百分点，但环比均呈上升趋势。

一位头部房企投资部人士告诉21世纪经济报道记者，虽然其所在的房地产公司近期参与了多宗土拍，但由于近期竞争激烈，且考虑到成本利润率等多种因素，最终收益寥寥，之前4月份通过招拍挂获得的建筑面积同比下跌近半。

在这方面，中原

严跃进则认为，后续销售市场仍然有较大的不确定性，其走势决定了接下来土地市场是否会持续火热。

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