模块化建筑市场，与生态结合的商业空间模块建筑

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“如果模块化成为主流，那么将需要更多的制造设施来满足模块化建筑的需求，”总部位于芝加哥的设计和建筑公司Skender的首席执行官马克斯肯德说。“所以，理论上讲，是的，模块化企业增产的方式会占用更多的工业设施。”

根据模块化建筑研究所的数据，模块化建筑业务的规模在过去五年中翻了一番，达到80亿美元。根据商会的商业建筑指数，在已经使用模块化建筑的总承包商中，67%的人预计未来三年模块化建筑的使用将增加，24%的人预计需求将保持不变，而没有人预计会减少。总承包商主要将模块化应用于建筑的外墙和上部结构，并满足机械、电气和卫生要求。东北地区约69%的总承包商采用模块化组件，在其他地区处于领先地位。南方承包商使用的模块化组件最少，约占24%。

“它正在蓬勃发展，”斯肯德说。“在模块化的使用方面，我们仍处于早期阶段，新兴公司正在形成各种战略和方法。随着越来越多的人明白行业毁灭的可能性，这种情况会变得越来越普遍。”

万豪连锁酒店计划在2019年4月获得亚利桑那州Avana Capital 6500万美元的贷款后，到2020年底在纽约市开设世界上最高的模块化酒店。

房地产风险投资公司Campisano Capital的首席执行官尼克坎皮萨诺(Nick Campisano)说：“为了在模块化的基础上复制一些东西，必须有一定程度的相似性。”“为模块生产任何单独的封装都需要一定的启动成本。所以，你需要最后重复的内容。每当你有大量相同的单元时，你可以通过模块化来提高效率。”

然而，获得模块化建筑的贷款，如向万豪提供的6500万美元贷款，对开发商来说是一个挑战。首先，模块化施工需要大量的建筑材料预付款。房地产咨询和投资公司Virtua Credit的总裁伊桑舍林(Ethan Schelin)说，这通常占总建筑成本的25%。

“所以，从贷款人的角度来看，这真的很尴尬。你花了很多钱在工地上没有的材料上……然后把它们运到工厂。”谢林说。“与传统的建设项目相比，这使得贷款人的财务风险要大得多。贷款人可能会感到一些恐惧。”

一旦组件被运送到建筑工地，纠正错误也可能更加困难。约90%的承包商表示，他们的“模块化施工流程无效或需要改进”。按照传统的施工方法，模块化施工可以节省0%到5%，而不是预期的5%到10%。2019年JLL建设展望报告。

Schelin说，将完整的模块从工厂运输到工作现场可能是另一个麻烦。对于一个拥有120个房间的酒店来说，需要无数次卡车旅行才能将所有部件运送到现场进行组装。这一过程通常外包给货运公司，但对于潜在的贷款人来说，这是一个新的水平。

“现实情况是，这可能很难实施，”仲量联行西南地区董事总经理、项目和发展服务业务总监卡洛斯塞拉(Carlos Serra)说。“我们看到对制造和建造方法的误解，以及在模块的制造和组装中缺乏透明度。为了缓解未来的问题，开发商和(总承包商)应该彻底研究他们潜在的模块化制造商合作伙伴。”

从直接施工成本来看，模块化施工并不比传统施工便宜。不过，坎皮萨诺表示，模块化建筑最多可以缩短30%的施工进度。这意味着收入和占用阶段可以更快地开始，从而加快投资回报。

塞拉说，“对于出租屋或酒店等创收型房地产，你不能只看孤立建筑的名义成本。”“如果项目可以比传统的施工方法快4个月完成，即使施工成本相似，那么更早产生收入的能力通常会超过初始资本成本差异。”

在可控的环境下进行异地施工，还可以解决劳动力成本上升、合格建筑专业人才供应不足的问题。根据商会2019年商业建筑指数报告，约88%的承包商担心技术工人的成本，约95%的承包商担心工人的技能水平是否足够。

坎皮萨诺表示，模块化建筑将“朝着所有大型商业项目市场份额接近100%的方向发展”。“毫无疑问，这是未来的发展方向。”

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