哪些酒店具有个性化服务，全方位服务的酒店有哪些

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“自2016年以来，活动一直在增加，”纽约Real Capital Analytics高级副总裁吉姆科斯特洛(Jim Costello)说。

根据Real Capital Analytics(RCA)的数据，在截至2019年第一季度的12个月中，近一半(41%)购买全服务酒店的交易具有增值特征。相比之下，同期购买有限服务酒店的交易中，只有六分之一(16%)是增值交易。

一个全方位服务的酒店对增值投资者的吸引力，可能是其出色的表现。全方位服务的酒店很少受到新开发项目的竞争。截至2018年底，在所有最近开放的酒店客房中，只有3.1%是豪华酒店，而37.1%是中档酒店。

全服务酒店之所以难以开发，部分原因在于其规模庞大，需要黄金地段的大型开发用地和大量难以集结的建设贷款。

CoStar Portfolio Strategy的顾问罗宾特兰塞姆(Robin Trantham)说：“许多酒店业主正在进行翻新，以保持与新的、高度装饰的高端酒店的竞争力。

因此，根据STR数据，全服务酒店的平均入住率比有限服务酒店高出近10个百分点。Trantham说，“高档酒店行业真的起飞了.全国许多市场的旅游业和收入都实现了创纪录的增长。”

这提供了一个机会，在不充斥市场的情况下，翻新新旧旅馆建筑，使其达到新的全方位服务旅馆的标准。Trantham说，“现在，大多数正在装修的酒店(约25%)都是20世纪80年代的产品，它们通常缺乏这些新的高端酒店的外观、感觉和设施。”

选择合适的物业。

增值投资者精心挑选待改善的酒店物业进行翻新。

世邦魏理仕酒店集团全球负责人凯文马洛里(Kevin Mallory)表示：“你希望看到业绩不佳的酒店。”识别表现不佳的资产非常容易。"

投资者依靠酒店的“渗透指数”等指标来衡量酒店是否发挥了潜力。市场分析师可以确定，如果一家酒店在当地市场获得“应有的份额”，它将吸引多少顾客。马洛里说，如果一家酒店的渗透指数显示，它只获得了80%的业务，这表明还有很大的改善空间。

增值型投资者还需要一个明确的计划，在酒店里增加一些顾客愿意支付的东西。投资者可能计划在翻新中增加设施，改变管理层，甚至改变酒店品牌，或者以上所有的事情。CBRE的马洛里表示：“投资者真的在利用他们的技能寻找机会。”"如果房地产与他们的实际经历不符，他们可能会继续前进."

晚期周期

增值投资也很有吸引力，部分原因是酒店表现良好，不太可能变得更好。这意味着投资者将不得不采取更积极的措施(如装修)，以便从投资酒店物业中获得更高的回报。

世邦魏理仕的马洛里表示：“我们陷入了这个循环。”“从这个市场的强劲增长中获益的机会已经减少。”根据STR，Inc .的数据，2018年，66.2%的酒店客房被占用。这大约等于入住率。

相对于租金收入，投资者为酒店房间付出的价格已经很高了。根据CBRE的数据，资本化率(代表财产收入与售价的百分比)在美国相对较低。

南佛罗里达是增值投资者忙于购买和维护高端酒店的一个很好的例子。

Trantham说，“迈阿密的很多酒店都在装修。”

今年春天，迈阿密的塞利诺酒店(Celino Hotel)重新开业，拥有132间客房、两个海滨泳池平台和两家高级餐厅。Trantham表示，这是迈阿密酒店物业最具吸引力的增值投资。

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