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截至目前，继深圳之后，2021年，全国已有上海、成都、东莞、无锡、xi安、绍兴、宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京等15个城市陆续推行二手房指导价或类似政策。业内普遍认为，作为控制二手房市场热度乃至整个楼市预期的最直接有效的调控政策，二手房指导价可能在2022年被更多其他热点城市效仿和效仿。

二手房指导价是什么意思？二手房指导价是二手房交易中的缴税基准价。

1.指导价不是落地价。所谓指导价，就是裸车不含保险车税的价格，通常是汽车厂商制定的售价。落地价是包括裸车价格、保险费、牌照费、税费等所有费用的总和。

2.二手房交易过程中，有一个银行评估环节。银行根据评估价格发放相应的贷款金额。比如有成交价的房子，银行的评估值比较低，根据评估价发放相应比例的贷款。不足的买家自己补。现在公布二手房指导价。想法和评估价格好像是一样的。

3.不同区域、同一区域不同小区的转让指导价以及同一小区不同楼层的最低转让指导价都不一样。转让价格不仅有下限，也有上限。超过上限无论交易房屋大小都被视为非普通房屋，会缴纳很多税费。

二手房价格调控各城市不一样。但调控的目的是打击恶意炒房，维护房价稳定，而不是大起大落。所以推出指导价的城市，覆盖面和执行力度都不一样。

简而言之，对房屋交易量和价格下降幅度较大的城市，将给予积极支持，如岳阳、沈阳、昆明、唐山、哈尔滨、张家口等23个城市，发布了“下跌限价令”；相应的，2020年以来房价涨幅较大的城市或地区，二手房指导价政策更为严格，参考价格低于市场交易价格，部分地区甚至减半。

从覆盖面来看，除深圳公布全市所有住宅区指导价，上海、三亚要求对每套上市房源真实性和房价进行核实外，其他城市大多对热门交易区域发布指导价，并以定期调整更新为原则在公共渠道发布；但合肥只发布了热点学区房指导价，并未覆盖全市二手房交易。

从执行来看，各信息发布平台要对上市房源进行自查，下架价格虚高的二手房；上海市、三亚市对每套房源进行核实，价格核实不合格的房源不得向社会发布；上海、深圳、成都、绍兴等城市要求执行“三合一”为贷款标准，真刀真枪剑指炒房团；强制执行最轻的北京，发布非公开倡议，没有海淀房协强制执行。

深圳作为全国最早实行二手房交易参考价制度的城市，政策效果最为明显。这主要得益于“三合一”贷款的强力推行。

但如果发布的指导价只是“指导”功能，或者对中介的挂牌价没有约束力，银行也不在此基础上放贷，那么整个市场的调节功能将相当有限。

以2021年上半年二手房交易量和挂牌价上涨最疯狂的上海为例，其政策效果仅次于深圳。

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