买卖破租赁和买卖不破租赁，买卖不破租赁虚假租赁

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根据《合同法》相关规定：买卖不破租赁是指在租赁关系期间，即使房屋所有权人将房屋所有权转移给他人，买受人作为房屋所有权人也不得否认之前的租赁关系。这是为了更好地保障承租人在租赁期间顺利、安全地使用租赁物的收益。但是，这里的租赁是指有固定期限的租赁。业主要求收回房屋自住的，一般应当允许。

购买出租二手房的注意事项1。获取承租人的“放弃优先购买权”声明。同等条件下，租客有房屋的优先购买权，所以你要在看到租客的“放弃优先购买权”声明后，再和卖家进行交易。正常的步骤是，房东可以在卖房前，通过短信或书面通知的方式告知租客房子在售，并询问租客是否能承受同等条件(价格、付款方式等。).如果租客回复不想买，就放弃优先购买权。当然，为了避免被骗，买家必须出示租客签字的放弃优先购买权的书面文件。

2.约定租金的归属。如果你打算买一套二手房出租，但是租客不愿意提前解除租赁合同，那么你必须和买房的人约定租金的归属。如果合同中没有约定这一项，那么根据法律的一般规定，转让前的租金算作原所有人，转让后的租金算作新所有人。但这也需要买卖双方达成协议，这样才能避免租客向卖家支付租金。前业主不愿意吐出来，购房者只能诉诸法律追讨租金。

3.看房子是不是违建。现在很多出租的二手房，在出租过程中都进行了装修。所以购房者一定要看房子是不是违建，比如承重墙拆没拆。此类房屋存在严重的安全隐患。

4.看清楚房子附带的资源。在一些城市，租客除了租房，还可以让孩子上学。所以，如果你买房是为了孩子上学，一定要看看这个房子有没有名额。

5.了解水电费用的结算。如果房子是租来的，你也要多注意水电费、物业费、取暖费的结算，因为租来的二手房很多相关费用都没有结算清楚。一旦成为接待员，可能会和卖家、租客产生纠纷。为了避免这种情况，你也可以在合同中与卖家约定清楚相关责任。

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