拐点再现香港楼市，香港楼市成交回暖再现日光盘

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二手劈价声不绝，楼价指数连跌两周，令人担心的是，新盘首日沽清的好景已不复再，每批单位的销售率每况愈下。据本报统计显示，8、9月份新盘推出单位的销售普遍达7成以上，至10月已大幅回落至约5成，有的甚至出现零成交情况。学者认为，这反映市场购买力已被过度消耗，即使个别发展商提供二按协助上车，对购买力的刺激作用亦越来越弱，预计新盘造价至少下跌10%，才能重新“挞”市场入市意欲。

统计显示，今年两大焦点新盘东涌东环II及红磡环海·东岸在9月份齐推，东环II初段仍能保持好势头，头三批单位的销售率全部达 100%，第四批仍达84%，但到第五批已急降至36%。环海·东岸头两批单位销售率亦高逾80%，但第三批已放缓至58%，到10月18日推第四批单位，销售率已降至47%。筲箕湾的柏汇在10月18日推出第四批单伙共 25伙，竟然零成交。

明年或爆“新盘减价战”

城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥接受本报访问时表示，相信楼市已步入转角市，壹手购买力被大量消耗，加上经济前景不明朗，準买家观望气氛浓厚，以致近期发展商即使推出不同优惠，亦只能对市场起些微刺激作用。“就好似手机咁，首日卖壹万蚊都大把人买，但慢慢市场货源多?，市况差?，价格壹定要跌到七八千蚊先有人肯接货，而家发展商就系试紧水温，减得唔多，所以个市咁静。”

他强调，市场并非没有需求，只是準买家不愿意以今天楼价入市，长此下去发展商只有减价才能刺激购买力，预测明年初会出现较明显调整，甚至引发“新盘减价战”，开价至少要跌约10%才能再现过去“首日沽清”的盛况。“不过到时?买家又会再想平?，即系市场有壹万个人想入市，但楼价不断跌，多只系吸引到当中10%会入市，更多人会睇定?。”

豪宅盘扯高今年售楼额

翻查今年壹手成交记录，壹手私楼注册金额虽然是历来快(首7个月)沖破千亿元，创下历史纪录。但主要是今年有较多的大额壹手豪宅推出市场，例如何文田项目第壹期天铸、红磡维港·星岸、西半山天汇及山顶区傲璇等，加上大型新盘如将军澳致蓝天、峻滢II、东涌东环II、帝景湾及沙田玖珑山均有不俗销情。

资料显示，自1996年有记录以来至今近20年间，壹手私楼注册金额共有10年能够超越千亿元。不过，以达标速度计算，今年只需要7个月时间已达至此水平，足见今年壹手旺势。至于截至今年10月20日止年内壹手住宅注册量达12,961宗，注册金额达1,368.9亿元。

股灾加息阴霾好景不再

然而，踏入8月受到股灾影响，加上市场担心美国加息，入市意欲大减，新盘即日沽清的好景已不常在，即使发展商分拆多次以小数目来推售，亦未必每次可以沽清，从8月至10月推售新盘销情表现看，8月初长沙湾喜漾全数275伙仍能即日沽清，但8月中以后推出的新盘，销情已大不如前，红磡维港·星岸于8月中推售首批81伙，首日售出78%，到9月26日首度推售第5座时只售出2伙。尖沙咀汇萃于8月28日首度推售时只售出35%，翌日鉆石山鉆岭首批234伙亦只售出55%。

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