楼市中的怪现象，楼市的四个怪现象

今天小编mail为大家分享的生活小常识，希望能够帮助到大家！

我们整理了一些数据，这些数据是现在发生的，但它似乎也在决定未来五年的房地产市场。

01

我们来看看，首先从兔博士APP提供的数据来看，上海楼市能给出真实反馈的二手房市场是封闭的。

从2019年上半年的3月份到小爆发，一直维持在2万套以上，基本是9月16日以后的水位线。

直接止住了2018年6月起二手房价格的下跌。即使还没有回到这两年的高点，但势头已经慢慢逼近2018年上半年。

可以去实体上感知二手房市场。典型的感觉就是楼主的价格还可以谈，但是已经很强势了。

慢慢的，上海是长三角最大的洼地，这个观点开始越来越被认可。本质上，这是上海精准操纵楼市的结果，然后交给市场运作。

在这一点上，我们不能不佩服最市场化的城市的手腕，总能在不知不觉中达到预期的效果。

归根结底，无论价格选择还是5年购买，以及70%的第二套准入，上海楼市都准确的找准了人，愿意坚定的信任他。

这样看来，上海楼市最宝贵的东西之一，就是如何让自己的房票价值最大化。

现在就启动上海楼市吧，再谨慎一点，哪怕你觉得以后可以替代，因为第二套70%把转手成本抬得很高，也就是说上海投资的容错率其实不高。

所以，在上海楼市的下半场，一次性准确找到想要的目标，其本质就是在考验每一个进入者。

02

为什么，上海的楼市会在下半年。

首先，上海已经过了城市扩张的高峰期。除了承担长三角的责任，你很少听说过上海有什么新城市。如果你站起来，你就躺着不动。

而且，如前所述，上海楼市的池子已经被封闭。在这种情况下，换手和流动只会发生在内部。那么，沪市板块就要接受市场用脚投票，谁胜谁负，数据说话。

我们做了一个非常有趣的统计。10年来，上海楼市平均涨幅在6倍左右，但板块涨幅确实不均衡。我们已经有了这样的样品。

没想到，市中心很多地段的项目都是上海楼市回报率的输家。

非常有意思的是，与抽样结果不谋而合。那些出现在郊区的低基数项目，就回报而言，是上海楼市的赢家。

那么，这是否意味着郊区是上海楼市的下半场？

说到这里，我想和大家聊聊上海楼市的板块逻辑。

03

2000年左右，上海做了一件很有意思的事情，就是突然扩大了中外环的地铁里程。

这不仅让上海成为世界上地铁里程最多的城市，而且悄然间，中外环的地铁密度直接增加了60%。

那么我们可以看到，这一时期上海楼市最大的住房供给增量，是沿着地铁这个城市骨架分布的。

但这样做的目的不是简单的在外围盖几栋房子，然后在市中心和郊区之间来回通勤折磨你。

围绕地铁延伸，行业率先布局。近五年来，上海新增高新技术产业9823个，其中70%出现在郊区工业园区。非常聪明。其实孩子上学买东西的需求就是怎么赚钱的。

然后，有了生命，才能留住人。上海这几年新的商场几乎密集出现在内环以外的区域，生意还不错。

记得我的七宝朋友跟我分享，七宝广场去年营业额差点赶上陆家嘴郑达广场，吓了我一跳。这背后是上海人口实实在在的变化，而不是口号

这样，下半年的上海楼市就是一个多中心的上海。

这并不意味着上海所有的郊区都是对的。地铁、工业、配套三套交易方式有没有加持？这是一套系统的打法。虽然减一个很诱人，但是效果肯定会打折扣。

还有，落地，是盘子。有人统计了209个过去三年上海楼市跌幅超过20%的小区。

耐人寻味的是，同样有“大规划”背书的宝山和青浦，宝山有29个小区，青浦只有3个，因为相比宝山“主城”的口号，青浦说了很多，做了很多。

比如17号线的延伸，而这一次我们去17号线的市场，真的发现沿线的项目都快走完了，上海楼市出现了罕见的供不应求的现象。

嗯，好的落地方式就是最好的方式。

04

当上海以多中心的方式进行自我解构时，上海楼市的产品结构开始发生深刻的变化。

其实和很多人想象的不一样，上海楼市有60%以上甚至更高的成交区间，出现在300万到500万的阶段。

而且几乎是上海的入门门槛。换句话说，未来最好的流动性差不多就在这个框框里，最能接盘的人也在这个价位段。

目前成交最好的二手项目。

而涨幅最好的二手项目，无意外证明了这一点。

其实从投资的角度来说，也不难理解。有了盘子交易技术，在人口外迁的过程中，上车的门槛降低了，郊区环的基数也降低了。

这样，合适的盘子配合适的价格，愿意竞拍的人最多，超出盘面的回报其实也就名正言顺了。

变化不仅在价格上，还隐藏在需求上。

我们会发现新的

90-160平的改善户型，已经成为上海产品的主力段位，而且在逐年扩大。某种程度上，这和大家认知中，高房价的上海应该多做小户型的主力段，去迎合上海楼市门槛不同，改善，是未来上海楼市的真实需求主力。

一方面，生活是要去住个大房子而不是挤个小房子去改善的，但上海真的很贵了，能买一套大房子的，基本都是抛掉一套小房子去置换的，所以现在二手市场上，挂牌释放的都是小户。

另一方面，这样一种房价格局下，房票还更稀缺，三代同堂能将是未来上海很常见的局面，所以，90平以下做三房的新一代产品，已经是很常见的了。

虽然这句话听着或者有点废话，但是上海楼市的未来回报的最好房子，就是能适应市场接盘逻辑的房子。

起码，你要对未来买你房子的人，让他多一个能让他自己说服自己的理由。

05

其实上海楼市走到今天，本质上已经很成熟了。

就像一个成熟的中年人，大家对他期待，首先一定是靠谱的，能信的过了。但不会很出格，稳健就是最大的预期。

可往往最成熟的市场，也意味着选筹能难度最高的盘子，上半场可以很粗放，怎么做都是对的。

但下半场的哨声已经开始，合适的板块，合适的价格，和合适的产品，能不能跟上节奏，或许才是走向领奖台的关键。

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