酒店式公寓和住宅哪个更值得投资，投资酒店公寓好还是住宅好

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“公寓式酒店或服务式公寓是一个相对较新的现象，在希望降低风险的房地产投资者中越来越受欢迎。

南非的酒店开发市场，尤其是开普敦的酒店开发市场，尽管面临严峻的经济形势和干旱的影响，但仍显示出惊人的增长势头。

适应商务和休闲旅行者的创新方式，如“公寓酒店”或服务式公寓酒店，正迅速获得动力。

最近的数据显示，许多公寓酒店运营商所在的开普敦五星级酒店的入住率比去年增长了4%，而平均每日客房率(ADR，平均每日实现租金)增长了2.6%。尽管有新的酒店进入者，四星级酒店的入住率也增加了1.6%，而平均客房率增加了2.2%。

“开普敦旅游业的弹性和诱人的回报率正促使买家转向其他非传统的选择，比如购买酒店物业中的公寓，然后再出租给酒店，每月享受可观的收入，”非洲和中东酒店业发展顾问HTI咨询公司的董事总经理韦恩特劳顿(Wayne Troughton)说。

一个很好的例子是罗姆尼公园豪华公寓，它曾经是绿点的五星级全套房酒店，连续六年获得南非AA最佳全套房酒店奖。经过2018年数百万兰特的重建，罗姆尼公园现在向当地和海外买家出售设备齐全的公寓，然后出租给现场酒店管理公司Stay Collection，作为独立的酒店公寓运营，以及所有五星级豪华酒店的传言。

“我们的一居室公寓业主在过去12个月的平均入住率达到77.1%，平均月收入为34026兰特，”Stay Collection的主管Heino Reuling说。“对于两居室公寓，平均入住率为75.9%，平均月收入为45，170兰特。我们的三居室公寓平均入住率为53.6%，平均月收入为42，476兰特。”所有兰特值都包括增值税。

特劳顿解释说：“源于《所得税法》第12J条的所谓12J投资期权对公寓酒店的发展产生了重大影响，因为它为作为酒店运营的公寓的投资者提供了退税。”12J条是103010推出的，旨在为个人、公司和信托提供税收优惠，鼓励他们投资“风险投资公司”，资助经济领域具有长期增长潜力的中小企业。通常很难获得融资。

“此外，公寓酒店可以提供更灵活的产品，包括短期和长期住宿，可以为客人提供更多的空间和自己做饭的机会，同时享受酒店提供的餐饮设施，如餐厅或客房服务，”特劳顿说。而且价格和传统酒店相差不大，所以性价比更高。"

罗姆尼公园已经作为五星级酒店运营了21年。在此期间，它建立了一个令人羡慕的回头客群，尤其是电影和摄影师，他们希望自己的房间和场所既宽敞又豪华，还希望绿点位置既吸引人又方便。“自从我们重建以来，回头客群吸引了业主购买我们的公寓，因为这为他们提供了某种保证，即他们将很快获得回报，并在一定程度上降低风险，”他说。林露。

在非洲，酒店式公寓占所有酒店客房的比例不到1%，而在国际上，这一数字接近供应量的10%。南非服务式公寓酒店开发最集中的是开普敦，占客房总数的1%。近年来，一些新的公寓酒店进入开普敦，包括Protea North Wharf、Capital Mirage、Onyx、Radisson Blu Hotel and Residences和Harbour Bridge HotelSuites。豪公馆酒店是备受瞩目的滨海新区拱门开发项目的一部分。一旦开发完成，交易将开始。

特劳顿说：“尽管有充分的迹象表明，市场在干旱后正在复苏，新供应的进入正在改善，但2017年的高点尚未恢复。”“虽然五星细分市场已经接近这些高点，但计划未来三到五年将有大量新供应进入市场，这将继续对市场造成压力。”特劳顿列举了航空运力增加等事实，因为美国联合航空公司开通了纽约至开普敦的直飞航班，因此预计新的酒店供应将被相对较快地吸收。"

想投资开发公寓酒店的买家应该问问自己，“公寓及其较大物业的位置合适吗？”如问题，并评估其可能资产的优势。“无论是销售价格还是酒店房间价格，是否合理？”“业主与将运营公寓的酒店/酒店管理公司之间的租赁协议有多复杂？”"公寓和较大的房产是否靠近该地区的交通枢纽、景点和设施？"“预期回报是否可行，是否基于已验证的历史记录，包括哪些服务成本和维护费用？”

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