资本运作中的房地产市场，国内房地产投资市场

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根据JLL仲量联行(Jones Lang LaSalle)的数据，过去10年，的商业房地产市场一直由国内投资者主导，的国际资本传统上约占20%，而2007年为35%。

随着新市场的出现和价值下跌的可能性，曾经回避高市场价格和激烈国内竞争的投资者现在正在寻找机会。

仲量联行亚太资本市场首席执行官斯图尔特克劳(Stuart Crow)表示：“到2020年下半年，它可能成为对跨境资本更具吸引力的投资目的地之一。”“长期以来，全球投资者一直希望获得更多敞口，随着价格的小幅调整，将会有更多机会。”

跨境资金的流入通常是通过大东京地区成熟的写字楼市场。然而，在激烈的国内竞争中，国际投资者在新的商业房地产市场中的作用不如其他类似的全球市场。

仲量联行资本市场主管根岸健一(Kenichi Negishi)表示：“定价通常是投资者面临的主要挑战，东京的供应紧张也是如此。”“当国际投资者将目光投向这里时，他们会看到一个避风港，并有机会进入全球和区域战略范围内的核心投资市场。他们也在寻找稳定的收入。通常，办公室是提供非常稳定现金流的行业之一。如果调整价格，现金流会变得更有吸引力。”

与该地区的其他商业中心相比，东京和大阪商业区的办公室空置率仍然较低。根据仲量联行的数据，东京的空置率约为1%，大阪为0.5%。这些比率在整个危机期间保持稳定。

希望分散投资的投资者还受到东京以外地区(约占所有跨境资本的70%)广泛升值以及替代行业前景的影响。

根岸说，“我们预计全球投资者将增加在日本的投资，并加快将东京以外的市场转移到大阪和福冈的计划。”“投资者在考虑增加风险敞口时，将从更多元化的角度来看待它，这也可以从数据中心、物流和多户家庭等新兴资产类别的吸引力不断增加中看出来。”

今年5月，安联地产(Allianz Real Estate)宣布，它以1.1亿欧元(1.22亿美元)的价格在东京购买了一个多家庭房地产组合，业务遍及该市的23个区。此次收购发生在安联集团完成其在中国的首笔直接交易七个月之后，该交易是黑石集团的多家族投资组合，价值11亿美元。

“我们确实认为，在未来12至18个月，与一些传统资产类别相比，多户型和物流将成为交易量更大的资产类别，”Crow表示。“动能已经建立，交易已经完成。有迹象表明，它将成为亚太地区受影响最小的市场之一，它可能成为更具吸引力的投资目的地之一，尤其是下半年的跨境资本2020。”

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