在美国投资奥兰多，奥兰多自住投资

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2018年7月至2019年7月，就业率增长3.8%，奥兰多成为就业增长最快的城市。很多人没有意识到的是，这些工作很多是在STEM、科技、医疗和保健领域，而不仅仅是在酒店行业。"

温伯格是该公司奥兰多办事处的新成员。在他的职业生涯中，他已经完成了价值超过30亿美元的交易。此前，他曾担任HFF的高级董事总经理约9年。在接下来的采访中，他分享了对奥兰多写字楼市场的看法，谈到了地铁上最好的投资二级市场，投资者可能面临的挑战和风险，以及在该地区扩大合作的足迹。

描述一下奥兰多目前的办公环境。这个市场提供了什么机会？

在领先的就业和人口增长的支持下，奥兰多在过去几年经历了对办公空间的强烈需求。我们的办公室空置率是市场历史上最低的之一，更多的资本正在涌入该地区，包括机构和跨境基金，这些在以前不会考虑奥兰多。对于投资者来说，现在有一个巨大的机会，趁还来得及利用这种增长，插上一面旗帜。

请告诉我们更多关于奥兰多最佳写字楼投资市场的信息。吸引投资者的是什么？

与其他主要写字楼市场相比，温伯格3360奥兰多仍然是一个有价值的地方，因为这里的房价更高，每平方英尺的价格更低。玛丽湖在开发和投资方面一直很活跃，因为它提供更新的老式产品和强大的停车比率，所以很受租户的欢迎。根据NCREIF的数据，奥兰多MSA的五年投资回报率复合年增长率为10%。这使得我们在这段时间内进入了回报率最高的前10个市场，超过了纳什维尔、西雅图、波士顿和迈阿密等一些热门城市。

在过去的五年里，奥兰多市场的一些大型交易都是在玛丽湖进行的，包括喜达屋、帕门特等公司的证券投资。南奥兰多，当住房建设和酒店业蓬勃发展时，它也很活跃。韦斯特伍德公司中心以5800万美元售出，千禧公园一号以3830万美元卖给了1031名买家。这个二级市场也有一些开发活动，以满足旅游业和人口增长的需求。

中佛罗里达大学受益于大学的快速增长，但也增加了政府和国防支出，多年来一直保持稳定。根据Real Capital Analytics的数据，这个二级市场在过去12-18个月中有三笔最大的销售交易，分别是大学园(6740万美元)、西门子(5380万美元)和发现之路2300号楼(4950万美元)。

如今投资者在地铁中面临的挑战和风险有哪些？他们如何克服这些困难？

温伯格；很难忽视经济放缓的宏观趋势。当经济放缓时，由于对旅游业的依赖，奥兰多比其他市场受到的影响更大。不过，这一次奥兰多的经济更加多元化，所以我不认为奥兰多会受到任何衰退的打击。

诺娜湖周围有一些重要的健康和生命科学集群、几个大型医院系统、奥兰多市中心的创意村以及中佛罗里达大学主校区附近的许多学术/技术/stem相关活动。总的来说，价值约100亿美元的大型基础设施项目已经或正在建设中，设计和建设时间为5至10年。

哪些因素会影响未来12个月的业务？

显然，持续的就业和人口增长是关键。预计未来五年奥兰多的就业增长率将超过全国平均水平。一些消息来源预测，奥兰多的就业增长率将是全国平均水平的两到三倍。展望未来，大型办公空间的缺乏将对我们地区吸引新公司或发展现有公司构成挑战。这些因素，加上租金的持续上涨，可能会使开发商在开发新的写字楼项目时处于更有利的地位，但这将取决于我们能否看到土地价格和建筑成本下降，从而使其在财务上可行。

奥兰多的合作足迹正在扩大。如何看待这种进入2020年的职场需求？

Weinberg :我觉得这种类型的空间还是有相关性的，但是肯定会有赢家和输家——这要看谁能盈利，谁能继续使用。大部分合作增长集中在市中心，最近在SunTrust Center签署的70，000平方英尺的合作协议就是一个很好的例子。在奥兰多市中心，还有许多其他公司，如办公室、管道、Venture X和canv等。他们租下了这块地方，甚至买下了历史悠久的Angebilt大楼。

3360奥兰多吸引合作供应商也是有原因的。

该市最早的合作运营商之一Catalyst今年夏天宣布关闭，理由是市中心的合作空间越来越大，从几年前的不到4万平方英尺增加到明年的24万平方英尺。

你对未来办公室投资趋势的预测是什么？

温伯格；尽管基本面有利，但我们今年的投资和销售活动有所减少。根据CoStar的数据，2019年奥兰多都会区的交易额预计将达到约7亿美元，低于往年，这将是6年来的最低交易额。从2016年的8.11亿美元到2017年最高的12.5亿美元不等。我预计销售活动会进一步稳定下来。对此的一种解释是，在2014年至2017年期间，市中心的许多奖杯塔被交易，那些更大规模的交易往往会推高年终交易量。

其中一些新开发项目可能会刺激销售和交易活动，但目前还不足以大幅增加交易量。我们看到的另一个趋势是——，我预计这个趋势还会继续。——客户有兴趣与持有更长期股份的新伙伴调整交易资本结构，并使用债务。

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