wework到底是什么，wework的模式

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WeWork取消了IPO，解雇了CEO，几乎耗尽了现金，不到两个月就被CEO救了出来。上周，WeWork的估值降至80亿美元，远低于今年早些时候的470亿美元。

公司濒临倒闭的危机正在风险投资的生态系统中回荡，迫使所有利益相关者——投资者、风险资本家、初创企业创始人、机构房地产公司和非常富有的商人——进行清算。

然而，一些人认为我们的工作是结构性扩张的一个令人担忧的迹象，这将导致初创企业估值的修正，而另一些人认为这是一个主要由软银集团夸大的异常值。

“软银支持了这些公司，”家族房地产开发公司Douglston Development的高管本莱文(BenLevine)说。"他们可以继续往火上浇汽油，让它继续燃烧。"

我们的工作估价揭示了私人估价和公共定价之间的根本脱节。风险投资基金越来越大，有数十亿美元可供调配；他们重新筹集了1亿美元，并以越来越快的速度吸引了10亿美元的独角兽。

但公开市场没有这样做。在今年的IPO失败中，我们工作的只是最显眼的不盈利的风险投资公司。独角兽的拼车竞争对手Lyft和优步正在公共市场苦苦挣扎。SmileDirectClub和Peloton都经历了灾难性的首个交易日，Postmates将IPO推迟到了明年。

分析人士指出，在公开市场上遭遇的品牌主要是消费品牌和技术组件，远离风险模型所基于的纯软件公司。虽然WeWork不是消费品牌，因为佩洛顿或者优步也是类似的问题：它的经济没有纯科技公司那么遥远。

展望未来，投资者不太可能忽视纯技术公司和资本密集型商业模式之间的差异。问题是，这种变化会对Proptech整体的估值方法产生怎样的影响，尤其是职场和短租初创企业。

WeWork的竞争对手Diligence公司首席执行官兼联合创始人杰米霍达(Jamie Huo Da)表示，这对Proptech来说是一件好事。当风险投资者恐慌时，更多的传统投资者松了一口气。

霍达里说：“每个人基本上都在说，‘感谢上帝。’”“他们都感到害怕，把钱投入到软银资助的歌利亚可以以非理性或非经济方式运营的行业。"

风险数学

在现实世界中，数学很简单：如果一家公司产生的收入超过其运营成本，它将被认为是成功的。任何低于零度的都是失败的。

在企业家的世界里，数学更像是炼金术。衡量一个公司价值的关键指标是收入倍数，因为收入是一个常数，炼金术就是要搞清楚倍数应该是多少。虽然一些经验法则适用于不同的行业，但倍数可以基于增长率、市场特征等因素，显然，创始人的魅力商数也是一样的。

RET Ventures的约翰赫尔姆(John Helm)说：“对于一家纯粹的SaaS(软件即服务)公司来说，旧的规则是，如果公司增长300%，他们应该获得10倍，那么每年必须翻一番才能维持10倍。”RET Ventures是一家风险投资公司，资金完全来自机构多户业主。

这是因为风险投资的目的是给羽翼未丰的公司提供一个跑道，让他们在成长阶段能够生存并盈利。对于风险资本家来说，关键的衡量标准是增长，因为它预示着未来的胜利。只要亏损伴随着成长，就意味着创业公司在投资自己的未来；然而，一个很快开始盈利的初创企业很可能没有增长空间。

当然，这些指标原本是为纯软件公司设计的，大部分是针对订阅模式的。根据定义，它们不需要资本密集型投资。

当涉及到proptech这样的行业时，情况就完全不同了。不仅许多proptech公司是资本密集型的，即使是proptech world的软件公司，进入房地产市场的门槛也很高，因为行业分散，在位者根深蒂固，下行周期长。

所有Proptech公司都是如此。它们从纯软件到纯房地产游戏，包括数据和人工智能平台，灵活的办公室和短租创业公司，以及像OpenDoor或Airbnb这样的市场公司。

例如，当WeWork在9月提交S-1时，它有大约470亿美元的租赁债务和大约34亿美元的租赁承诺。当然，这是因为他们的模式是承担业主的风险，然后以更高的价格出租。然而，在这样的数字下，很难证明在估值中不考虑负债是合理的。

这就是为什么WeWork不是一个关于WeWork是一家房地产公司还是一家科技公司的学术问题，但是直接拿它和IWG(前身是雷格斯的共享工作区公司)做比较并不完全公平。

成熟公司和成长型公司的价值应该是不一样的，但显然，适用于WeWork的模式已经不适用于同类公司了。

“具有良好商业模式的Proptech公司的估值应该是营收或毛利的倍数，但这可能是利润的4到5倍，而不是11倍，”Hodari说。

是不是技术员？

因为根据定义，房地产是一个缺乏流动性和刚性的行业——既是资本密集型的，也是根深蒂固的——prop tech在风险投资中是自己的动物。这场创投游戏不仅起步晚，还因为机构地产公司最终决定合作，机构业主和开发商都投资了Prop。

早期风险公司MetaProp的扎克·施瓦茨曼(Zak Schwarzman)表示：“公司不只是想把软件卖给房地产公司，而是采取全方位的方式，直接与现有公司竞争。”“像这样的公司需要大量资金。”

例如，杂乱是一家软银支持的自存储创业公司，它正与机构自存储公司直接竞争。它提供与它们相同的基本存储服务，附加的额外好处是，它将为客户打包和移动项目，在线编目他们的库存，并在客户方便的情况下检索任何项目。今年早些时候，杂乱公司筹集了2亿美元，并将部分资金用于房地产投资，收购了总部位于纽约的存储公司StorageFox，以及四个仓库。

而这些天来，它往往是现任者面对首都，至少部分。与许多行业不同，流入Proptech的资本受到行业参与者的影响要大得多。在过去几年里，Proptech从RET Ventures、Five Wall Ventures和Camber Creek等专业公司获得了大量资金流入，这些公司都直接与机构经纪公司、开发商和房东合作。

例如，当基于LosAngeles的第五墙在7月份筹集了1,503万美元的用于PropTech投资的基金时，基金的投资者包括经纪公司CBRE和Cushman&Wakefield，房地产投资公司股本住宅和相关公司，以及招待公司MarriottInternational和StarwoodCapital。

赫姆曾是经纪公司马库斯&米利查普(Marcus&Millichap)的首席财务官，他说，这就是他创立RET Ventures的原因，RET风险投资完全由房地产公司这样，RET的投资组合公司就可以进入其投资者名册--其中包括该国一些最大的房东--允许他们演示产品、进行市场研究，并在证明拥有高质量产品的情况下迅速扩大规模。

赫尔姆说，RET的模式不同于多面手风投，因为它已经聚集了足够多的子部门最大的参与者-“租赁技术”，正如赫尔姆所说的那样-它可以影响公司的结果。这意味着风险没有那么高，所以回报也不一定是如此。

第五，沃尔的创始人也同样吹嘘他们的“公司”网络，涉及范围更广的科技行业，而初创企业往往会在得到业内人士的支持下脱颖而出。

因为在这样的环境下，成功既需要大量的资金，又往往需要行业的联系，所以可能会产生一种“赢家统领”的效果。例如，度假租赁公司Sonder在2014年以45万美元的天使基金起家，7月份在D系列融资中筹集了2.25亿美元，估值为10亿美元。

MetaProp的Schwarzman在谈到Sonder时表示：“如果他们在谈判桌旁找到了合适的资本合作伙伴，拥有合适的初始客户，他们可能很快就会出现突破。”

一般情况下，Flex公司、工作场所和短期租金一直是一个热门行业，流向长期公司名单的资金数额都很可观：Knotel9月份收到了4亿美元，将其提升到兽兽的地位。在工作场所，像勤劳、召集和呼吸的其他公司，以及在短期和长期居住空间里的宙斯活、蓝地和抒情诗，今年已经筹集到了5000万美元以上。

如果你再加上全球公司，比如今年筹得5亿美元的丹克公寓(Danke Apartments)，以及目前正寻求以100亿美元估值筹资15亿美元的奥约客房公司(India Oyo Room)，那么面向弹性行业和酒店业的资金规模将是惊人的。

尽管这些公司的模式各不相同，但它们都比技术更接近房地产领域--这一点房地产开发商一直都知道。

道格拉斯顿的Levine表示：“所有了解WeWork商业模式的行业人士都不明白WeWork的估值达到如此高的倍数.”尽管如此，他坚信商业模式本身，他说。

RET的Helm说：“以房地产为导向的风投比非房地产风投更加敏感和意识到这一点。”“在一些估值行业，资本大量涌入，老实说，这让我们绞尽脑汁。”

他说，短期租赁公司尤其需要重新评估，因为它们要么是管理层，要么是房地产公司。“你必须使用传统的估值标准，”他说。“他们只不过是租赁大师而已。”

该公司与Macerich和Hines等公司合作管理其大楼的共享工作空间。

“如果灵活性是你价值支柱的核心，你就有麻烦了，”他说。“现实情况是，你最终进入了一个基本上是租赁套利的行业。”他的公司已经从租赁转向与业主的管理伙伴关系，目前约有40%的地点位于业主合伙企业。对于2019年增加的新地点，这一数字超过85%。他说：“职场中的每一个人都在努力做到百分之百的管理，不管他们是否承认。”

该公司成立于2012年，在租赁和运营55个地点后，才能够开始转变为合作伙伴关系，并显示出足够强大的回报率，使他们能够在模型上销售地主。霍达里说，由于房东正在投入资金，冒着风险，所以你必须能够向房东表明，他们可以使他们的市场租金高出25%，以便他们愿意转变为可变收入。

尽管如此，许多公司仍在继续强调自己的技术资质，尽管这对业内人士来说是相当明显的。在与Blueplace、Zeus Living、Sonder以及其他公司的首席执行官们的谈话中，他们都强调，他们的业务是由一个专有的技术平台以及面向消费者的应用支持的。

事实上，我们没有理由忽视科技部门：能够有效地管理不断变化的全球投资组合的定价和入住率，以及与重视方便和灵活性的客户无缝接触，对所有这些业务都至关重要，并将它们与现有企业区别开来。

莱文说：“一家科技地产公司仍然是一家房地产公司。”“每当人们看到技术或平台时，他们就会看到美元的迹象，在这些迹象中，实体房地产行业的人们不明白如何才能对他们进行估值。”

不过，MetaProp的施瓦茨曼表示，他预计不会出现大幅回调，只是人们在投资方式上会变得更聪明。

他说：“矫正工作往往会从公众市场倒流而来。如果它在公开市场上被重新定价，它就会向下延伸到后期，早期，等等。“他说。“但WeWork的细微差别要大得多”，他表示，这是因为它坚持认为自己是一家科技公司。“从WeWork的经验来看，这一业务的这方面将受到更多的审查。”

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