招商融资股权融资，地产融资交易结构

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房地产开发商融资的三条红线是指：房地产企业不含预付款的资产负债率不得超过70%，房地产企业的净负债率不得超过100%，房地产企业的“现金短债比”应小于1。如果达不到标准，监管部门将要求金融机构限制相应房企的全口径债务。

房地产融资的主要方式有哪些？(1)上市融资

房地产企业可以通过上市快速筹集巨额资金，所筹资金可以永久作为注册资本，没有固定的还款期限。所以对于一些大型开发项目，尤其是商业地产开发，有很大的优势。一些有发展潜力急于扩大规模和资本的大中型企业，也可以考虑买(借)壳上市融资。

(二)外资房地产基金

目前，外资房地产基金进入国内资本市场一般有两种方式：一种是向中国政府申请特别批准，经营房地产项目或购买不良资产；二是设立投资管理公司合法规避限制，通过回购房屋、买断、租赁等直接或间接方式实现资金的合法流通和回收。外资房地产基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高。海外资金投资中国房地产，大多选择大型房地产企业，对企业信誉、规模、实力要求较高。但与其他企业相比，有实力的开发商融资渠道更广，资金成本高于银行贷款、信托等融资渠道。所以外资地产基金在中国房地产的影响力还是很有限的。

(3)联合开发

联合开发是房地产开发商和运营商以合作方式开发房地产项目的一种方式。联合开发可以有效降低投资风险，实现商业地产开发和商业网点建设的可持续发展。开发商大多抱着卖房走人的经营思路，不可能对商业地产项目进行完善的规划和长期的运营。所以很容易出现这样的现象，开发商及时卖的很好，但是他们走了之后，商业城和商业街越来越萧条。开发商和运营商合作开发，可以实现房地产开发过程中目标和策略的一致性，降低上述现象发生的可能性。

(4)兼并和收购

在国家宏观调控政策的影响下，房地产市场会出现反差很大的两种情况：一方面，一些拥有土地资源但缺乏开发资金成本的中小房地产企业，因为融资无门，停止了大量项目的建设，只有尽快入市开发，才能不被收回土地；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房企苦于手中没有土地，使得项目搁浅。因此，他们不失时机地收购中小企业和优质房地产项目，从而实现规模的快速扩张。

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